Vừa qua, một cư dân ở quận 2 (TP.HCM) bị ban quản trị chung cư cắt nước sinh hoạt do không đóng 2 triệu tiền phạt khi nuôi chó không đăng ký. Theo quy định, ban quản trị chung cư có thẩm quyền này?
Phạt tiền có thể là một trong ba hình thức: trách nhiệm hình sự, trách nhiệm hành chính, trách nhiệm dân sự.
Quan hệ giữa một bên là cư dân và ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành chung cư, trong việc vận hành tòa nhà chung cư là quan hệ dân sự. Do vậy nếu có trách nhiệm phát sinh thì chỉ là trách nhiệm dân sự.
Tại hầu hết chung cư đều có nội quy nhà chung cư. Một số nội dung trong nội quy bắt buộc phải có, được quy định trong pháp luật về nhà ở (theo mẫu nội quy nhà chung cư được Bộ Xây dựng ban hành).
Tuy nhiên, nếu cư dân không tuân thủ nội quy sẽ bị chế tài gì thì pháp luật về nhà ở không quy định (Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành).
Trường hợp nào ban quản trị phạt tiền cư dân chung cư?
Một số ban quản trị tòa nhà chung cư khi thông qua nội quy nhà chung cư đã quy định thêm các hình thức chế tài đối với các cư dân không tuân thủ nội quy nhà chung cư, trong đó có phạt tiền.
Nhưng về giá trị pháp lý của văn bản dưới hình thức là nội quy nói chung, lâu nay chúng ta chỉ liên tưởng đến nội quy lao động, nội quy cơ quan tổ chức… Ở các nội quy này hầu như không có hình thức phạt tiền khi có người vi phạm nội quy.
Cá biệt đối với nội quy lao động thì pháp luật về lao động cấm hình thức phạt tiền đối với người lao động vi phạm nội quy lao động. Chế tài nhằm chống lại vi phạm nội quy nói chung chủ yếu là dùng "lực lượng" để nhắc nhở, ngăn chặn hành vi vi phạm nội quy.
Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư là tổ chức kinh tế dân sự thông thường.
Trong hoạt động quản lý vận hành tòa nhà chung cư không có quyền áp đặt chế tài phạt tiền lên các cư dân, do các quy định của pháp luật về nhà ở không có quy định.
Tuy nhiên theo quy định pháp luật hiện hành, một tổ chức kinh tế dân sự có thể phạt tiền cá nhân, tổ chức khác trên cơ sở quan hệ hợp đồng và có quy định điều khoản phạt nếu vi phạm hợp đồng.
Vì thế, ban quản trị tòa nhà chung cư muốn phạt tiền, các chế tài khác đối với cư dân vi phạm nội quy nhà chung cư, cần thiết xác lập quan hệ hợp đồng giữa tất cả cư dân với nhau mà ban quản trị chỉ là tổ chức đại diện thực thi.
Theo đó văn bản hợp đồng phải có nội dung cụ thể, cư dân vi phạm điều nào thì bị phạt tiền bao nhiêu, nếu quá thời hạn không nộp phạt thì chế tài cụ thể tiếp theo như thế nào...
Xây dựng được văn bản hợp đồng này thì công tác quản lý vận hành tòa nhà chung cư sẽ chủ động hơn và trật tự nội quy tòa nhà chung cư được đảm bảo thực hiện tốt hơn.