Cân nhắc kỹ khi điều chỉnh bảng giá đất

Theo báo cáo đánh giá tác động của Sở TN-MT TP.HCM về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, có 13 quận không bị ảnh hưởng do không còn đất nông nghiệp hoặc diện tích đất nông nghiệp thuộc ranh dự án. Có 9 địa phương bị ảnh hưởng, gồm: Q.12, Q.Tân Phú, Q.Bình Tân, H.Nhà Bè, H.Củ Chi, H.Hóc Môn, H.Bình Chánh, H.Cần Giờ và TP.Thủ Đức, với tổng diện tích đất nông nghiệp còn lại khoảng 111.090 ha.

Bảng giá đất điều chỉnh ảnh hưởng đến việc thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở. Sở TN-MT cho rằng tác động này tạo sự công bằng cho các đối tượng sử dụng đất, khi thu hồi đất được bồi thường giá cao.

Tuy nhiên, ông Trần Văn Khuyên, Bí thư Huyện ủy Hóc Môn, không đồng tình với cách lý giải này, bởi thực tế không phải mảnh đất nào cũng có dự án. Bảng giá đất đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước nhưng cũng cần hướng đến chủ trương của Đảng là người dân có nhà ở. Hiện ở khu vực nông thôn, người dân có nhiều đất đai nhưng để chuyển lên đất ở là vấn đề lớn. Với những gia đình có 2 - 3 người con, nếu đóng tiền chuyển quyền sử dụng đất theo bảng giá đất dự kiến thì người dân sẽ không đóng nổi. Do vậy, ông Khuyên đề xuất kéo giãn thời gian điều chỉnh bảng giá đất đến hết tháng 12.2025 nhằm tạo điều kiện cho người dân chuyển mục đích xây dựng nhà ở.

Trong khi đó, ông Trần Văn Bảy, Chánh thanh tra TP.HCM, nói từ ngày 1.8.2024 - 31.12.2025 là giai đoạn "quá độ", nếu không điều chỉnh bảng giá đất thì đến tháng 1.2026 sẽ tạo cú sốc thị trường. Tuy nhiên, cơ quan quản lý cần cân nhắc mức độ điều chỉnh để người dân chấp nhận được, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp. "Nếu chần chừ thì hồ sơ của người dân bị ách tắc", ông Bảy nói và cho biết hiện cơ quan thuế đã thông báo ngừng giải quyết hồ sơ vì chờ hướng dẫn bảng giá đất.

Một số đại biểu khác lo ngại khi bảng giá đất tăng cao, nghĩa vụ tài chính tăng lên thì người dân không đủ tiền nộp, rồi quay ra xây dựng nhà ở không phép, sai phép, nhất là ở khu vực ngoại thành hoặc khu vực còn đất nông nghiệp.

ĐỀ XUẤT TỶ LỆ THU PHÙ HỢP

Theo Sở TN-MT, Nghị định số 103/2024 của Chính phủ quy định hộ nghèo, gia đình chính sách được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện. Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cho hay việc chuyển mục đích sử dụng đất còn phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng chứ không phải tất cả đất nông nghiệp đều chuyển thành đất ở.

Về tác động với người dân khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, Sở TN-MT thống kê toàn thành phố có 1.728.639 thửa đất. Đến tháng 6.2024, hơn 99,5% tổng số thửa đã được cấp giấy chứng nhận, chỉ còn 7.779 thửa chưa được cấp, chủ yếu ở các quận, huyện vùng ven. Đối với số thửa đất này, khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất thì sẽ thuộc trong 6 trường hợp không phải đóng tiền sử dụng đất hoặc 4 trường hợp nộp tiền sử dụng đất theo tỷ lệ từ 10 - 60% giá đất theo bảng giá đất. Nếu không đủ điều kiện nộp tiền sử dụng đất thì người dân được ghi nợ, đến khi chuyển nhượng thì nộp lại. Giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Toàn Thắng cho biết sẽ trình UBND TP.HCM kiến nghị mức thu, tỷ lệ thu vừa phải để giải quyết quyền lợi cho người dân.

Về việc bảng giá đất có ảnh hưởng đến nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại, ông Thắng khẳng định các dự án nhà ở xã hội không bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất vì được miễn tiền sử dụng đất. Tương tự, các dự án thương mại thì thẩm định giá đất theo giá thị trường, không căn cứ vào bảng giá đất nên cũng không bị tác động.

Đối với nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, theo ông Thắng, đơn giá thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND TP.HCM, và Sở TN-MT sẽ phối hợp tham mưu tỷ lệ thu thấp hơn mức 3% như quy định trước đây.

Kết luận hội nghị, Phó chủ tịch HĐND TP.HCM Phạm Thành Kiên đề nghị UBND TP.HCM lắng nghe nhiều chiều về cách đánh giá tác động cho phù hợp, ít ảnh hưởng đến cuộc sống người dân và có lợi cho người dân nhất. Bên cạnh đó, ông Kiên cho rằng cần tính toán việc xử lý chuyển tiếp để khi có bảng giá đất mới từ tháng 1.2026 thì người dân cũng thông cảm, tránh tình trạng "mỗi lần ban hành bảng giá đất thì người dân lại than cao quá".