LTS: Trong những năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã trải qua nhiều biến động phức tạp, với sự gia tăng mạnh mẽ của giá nhà đất và tình trạng đầu cơ tràn lan. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân mà còn gây bất ổn cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Các đề xuất chống đầu cơ đã liên tục được đưa ra, nhưng chưa đi vào cuộc sống. Kinh nghiệm thế giới chống đầu cơ nhà đất như thế nào, các chuyên gia đề xuất gì… tất cả những điều đó sẽ có trong loạt bài Cần thiết có một bộ công cụ chống đầu cơ nhà đất.
Chưa đến 10 năm, giá nhà đất đã tăng gấp 3 lần
Anh Nguyễn Hoàng - một chuyên gia có tiếng trong làng BĐS tại khu vực phía Nam, người có gần 20 năm theo dõi thị trường BĐS, hợp tác, làm việc trong nhiều doanh nghiệp BĐS lớn - chia sẻ với Dân Việt về tốc độ tăng giá nhà đất ở TP.HCM.
Mặt bằng giá căn hộ đã tăng gần gấp 2-3 lần tùy phân khúc trong chưa đầy 10 năm qua. Ảnh Ngọc Huân
Giai đoạn 2015-2017, mặt bằng giá căn hộ hạng C trên địa bàn TP.HCM khoảng 14-16 triệu đồng/m2, hiện tại chỉ sau 7 năm, mặt bằng giá căn hộ hạng C hiện nay đã là 40-50 triệu đồng/m2. Chỉ trong vòng có 7 năm, mặt bằng giá căn hộ hạng C đã tăng khoảng gần 3 lần.
Với mức tăng giá vài chục phần trăm/năm trong chưa đầy 10 năm qua, trong khi thu nhập của đại bộ phận người làm công ăn lương không được cải thiện đáng kể, giấc mơ an cư của đại bộ phận người dân ngày càng trở nên xa vời.
Riêng khu vực TP.HCM, nguồn cung phân khúc căn hộ hạng C đã trở nên khan hiếm và mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập.
Ghi nhận thực tế, hiện nay, một số dự án bán căn hộ hạng C trên địa bàn tỉnh Bình Dương, khu vực giáp ranh TP.HCM đã xấp xỉ 50 triệu đồng/m2.
Cũng theo anh Nguyễn Hoàng, mặt bằng giá căn hộ hạng B, hạng A và hạng sang dù không tăng mạnh như căn hộ hạng C nhưng mức tăng giá trong chưa đến 1 thập kỷ qua cũng đã gần gấp đôi.
Tuy nhiên, giá căn hộ tăng vài lần đã không là gì nếu so sánh với mức tăng giá đất nền trên địa bàn TP.HCM và các tỉnh lân cận.
Theo số liệu ghi nhận của một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, các dự án xây dựng khu dân cư trên địa bàn phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 (nay là TP.Thủ Đức) như Huy Hoàng, Văn Minh… tại thời điểm hàng F1 vào các năm 2005-2006, 3-4 triệu đồng/m2. Đến nay, sau chưa đầy 2 thập kỷ, mặt bằng giá mới đang giao dịch là 200-400 triệu đồng/m2. Nếu tính chi li, giá đất khu vực trung tâm hành chính TP.Thủ Đức hiện nay đã tăng ít nhất 50 lần và tăng cao nhất gần 100 lần…
Trong khi, giá đất đã tăng vài chục đến cả trăm lần, các khu đô thị mới vẫn trong cảnh vắng bóng người ở. Giới đầu tư mua nhà, đất rồi để đó chờ giá lên, sang tay kiếm lời. Đây là câu chuyện diễn ra không chỉ ở TP.HCM mà là câu chuyện của cả nước.
Đầu cơ dẫn dắt thị trường
Giá đất khu Trung tâm hành chính TP.Thủ Đức, TP.HCM đã tăng vài chục lần so với lúc mở bán, trong khi các khu dân cư vẫn để trống, số điện thoại bán đất sơn trắng đường. Ảnh: Ngọc Huân
Chuyên gia Nguyễn Hoàng nhận định: "Nhìn tổng thể các kênh đầu tư chính thu hút vốn đầu tư ở Việt Nam, trong 20 năm qua không có kênh đầu tư nào mang lại hiệu quả có thể sánh bằng kênh đầu tư mua đất chờ giá lên".
"Thị trường BĐS Việt Nam là thị trường do các nhà đầu tư dẫn dắt, trong bối cảnh nguồn cung thiếu, nhu cầu cao giá tăng là điều đương nhiên. Chỗ nào có khả năng sinh lời, nhà đầu tư sẽ nhào vô, dẫn đến tình trạng nhà nhà đi buôn nhà đất. Tuy nhiên vấn đề nằm ở việc không thể dùng biện pháp hành chính để ngăn chặn người ta mua nhà đất chờ giá lên bán kiếm lời" – chuyên gia Nguyễn Hoàng chia sẻ.
Chuyên gia Đinh Thế Hiển, trong một lần chia sẻ với Dân Việt đã đánh giá: "Thị trường BĐS là thị trường có tính kinh tế thị trường nhất trong các thị trường. Trong 2 thập kỷ qua, BĐS là kênh đầu tư được ưa chuộng nhất. Sở dĩ, BĐS được ưa chuộng vì tính an toàn, bảo toàn vốn đầu tư, bình quân mỗi năm tăng giá ít nhất 10%, thậm chí có những đợt 'sốt' giá có thể tăng vài lần trong vòng 1 năm… Nhà nước không thể dùng biện pháp hành chính để 'nắn dòng'".
Đổ tiền vào nhà đất, theo quan niệm của số đông là kênh đầu tư an toàn, sinh lời ổn định, thậm chí là sinh lời đột biến. Xu hướng đầu tư của số đông đã định dạng nên một thị trường BĐS Việt Nam tiềm ẩn nhiều vấn đề đáng quan tâm như bong bóng giá nhà đất…
Cứ vài năm lại có một cơn "sốt đất" tại TP.HCM, Hà Nội đến các vùng ven các thành phố lớn. Đầu cơ đã trở thành một hiện tượng phổ biến, góp phần đẩy giá BĐS lên cao và khiến nhà đất ngày càng trở nên xa tầm với của đa số người dân.
Thực trạng đầu cơ và cơn "sốt đất" ở các khu vực trọng điểm đầu cơ BĐS thường đi kèm với những đợt "sốt đất" do giá đất bị đẩy lên một cách không kiểm soát. Các khu vực như Thủ Thiêm (TP.HCM), Gia Lâm, Đông Anh (Hà Nội), hay các vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai đã chứng kiến mức tăng giá đất chóng mặt trong vài năm trở lại đây. Giá đất ở các khu vực này không chỉ tăng do nhu cầu ở thực mà phần lớn đến từ các giao dịch đầu cơ, nơi các nhà đầu tư mua đất với mục đích bán lại kiếm lời trong thời gian ngắn, điển hình là khu vực Khu đô thị mới Thủ Thiêm, sau vụ đấu giá đất, mặt bằng giá căn hộ, nhà phố đã lập tức tăng 2-3 lần.