Việc này đồng nghĩa số tiền người dân đóng có thể sẽ cao hơn nhiều lần so với trước nay.
Dù mới chỉ là dự báo nhưng khi TP.HCM đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có khu vực giá cao hơn gấp hàng chục lần bảng giá cũ, cả doanh nghiệp và người dân không khỏi lo lắng.
Và nhận định mới nhất của Bộ Xây dựng cũng cho thấy việc áp bảng giá và cách tính theo luật mới sẽ tác động đến giá nhà đất.
Sẽ làm tăng giá bán nhà 15 - 20%
Theo tìm hiểu, hiện các chi phí đất đai trong một dự án nhà ở gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất và chi phí bồi thường khác theo quy định đang chiếm một tỉ lệ lớn trong chi phí xây dựng nhà ở.
Theo Bộ Xây dựng, với dự án nhà ở chung cư cao tầng, chi phí đất đai chiếm 7 - 20% tổng chi phí dự án; còn với biệt thự, nhà liền kề là 25 - 50% tổng chi phí dự án.
Trong khi chi phí bồi thường tài sản trên đất chiếm tỉ lệ khoảng 2% tổng chi phí dự án nhưng có sự khác nhau đáng kể giữa các khu vực trong thành phố và khu vực rìa thành phố.
Bộ này tính toán nếu áp dụng bảng giá đất hiện hành (bảng giá đất cũ) thì chi phí tiền sử dụng đất/giá bán 1m2 nhà ở tại một số dự án thời gian qua như sau: dự án khu nhà ở của GP Invest 15 triệu đồng/36,35 triệu đồng (chiếm 45% tổng chi phí), dự án chung cư tại Hải Phòng 6,67 triệu đồng/34,54 triệu đồng (chiếm 19,3%), dự án nhà ở thấp tầng tại Hải Phòng 60,14 triệu đồng/156,83 triệu đồng (chiếm 38,3%), dự án khu đô thị Đông Tăng Long (TP.HCM) 2,34 triệu đồng/8,84 triệu đồng (chiếm 26,5%) và dự án biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (tỉnh Bình Dương) chi phí đất chiếm 16,3% tổng chi phí dự án.
Trong khi đó, nếu áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sát với giá thị trường thì chi phí tiền sử dụng đất/giá bán 1m2 nhà ở của các dự án sẽ tăng mạnh so với trước đây.
Cụ thể, chi phí tiền sử dụng đất của dự án khu nhà ở của GP Invest chiếm 60% giá bán, dự án khu đô thị Đông Tăng Long (TP.HCM) chiếm 60 - 65% giá bán, dự án biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (tỉnh Bình Dương) chiếm 50% giá bán.
Khảo sát sơ bộ của Bộ Xây dựng tại một số dự án ghi nhận việc áp dụng bảng giá đất mới, điều chỉnh giá đất sát với thị trường sẽ làm tăng giá bán nhà ở, bất động sản từ 15 - 20% so với trước đây.
Nguyên nhân là do bảng giá đất mới sát với thị trường sẽ làm tăng các chi phí liên quan đến đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, các loại thuế phí liên quan đến đất cũng tăng...
Vì thế, Bộ Xây dựng cho rằng bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường và có thể sẽ tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản tăng.
Cần có lộ trình để tránh "cú sốc"
Từ những phản ứng của dư luận về gánh nặng tiền sử dụng đất, UBND TP.HCM quyết định tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ và cách tính tiền sử dụng đất nhân hệ số K như cũ (tạm thời).
Tuy vậy, UBND TP.HCM cũng có báo cáo Thủ tướng về sự cần thiết của việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh.
Trong báo cáo này, TP.HCM kiến nghị Thủ tướng xem xét, giao các bộ ngành tham mưu xây dựng và ban hành chính sách thu và tỉ lệ thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích của hộ gia đình và cá nhân.
Qua đánh giá tác động trong quá trình xây dựng và ban hành bảng giá đất điều chỉnh, UBND TP.HCM cho rằng sự quan tâm của người dân chủ yếu tập trung vào mức nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở với hộ gia đình và cá nhân do mức thu khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh không phân biệt trong hay ngoài hạn mức.
Trao đổi với Tuổi Trẻ về vấn đề này, TS Phạm Viết Thuận - viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM - nhìn nhận Luật Đất đai 2024 đề cập việc xây dựng bảng giá đất mới phải phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Theo ông, nguyên tắc giá trên thị trường sẽ có thể tăng hoặc giảm để đảm bảo lợi ích chung của Nhà nước và xã hội. Giá giao dịch này sẽ biến động tùy thời điểm nên việc xây dựng bảng giá cũng cần khảo sát, điều tra cẩn thận, đảm bảo lợi ích hài hòa của các bên và được cập nhật liên tục theo biến động thị trường.
Mặt khác, ông Thuận cho rằng trong luật mới quy định bảng giá đất được sử dụng để tính tiền nghĩa vụ tài chính cho 11 trường hợp, trong khi các trường hợp này khác nhau về mục tiêu và mục đích thu. Do vậy, Nhà nước cần tính toán lại để có cơ chế tỉ lệ thu phù hợp với từng đối tượng thu.
Tiền sử dụng đất thế nào là phù hợp?
Lấy ví dụ người dân chuyển mục đích với nhu cầu để xây dựng nhà ở thật sẽ phải tính tỉ lệ thu khác với doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân chuyển với mục đích phân lô bán nền. Hoặc trường hợp chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở cũng cần tính toán mức thu ít hơn những người dân chuyển mục đích vượt hạn mức...
Ông Thuận phân tích: "Nếu giữ mức thu này, người dân khi muốn chuyển mục đích xây nhà ở dường như phải mua lại đất của mình, như vậy sẽ tạo gánh nặng và sự ái ngại đối với người dân khi muốn chuyển mục đích.
Thậm chí có thể có tình trạng người dân không mặn mà nộp hồ sơ chuyển mục đích, cố tình vi phạm xây dựng do không thể chịu được gánh nặng tiền sử dụng đất". Từ đó, ông kiến nghị áp dụng hệ số điều chỉnh trong tính tiền sử dụng đất cho các đối tượng.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng về nguyên tắc việc tăng giá đất phải có một lộ trình, không thể tăng đột ngột.
Tăng đột ngột thị trường khó, vì vậy cơ quan quản lý đất đai, bất động sản phải tư duy ra một lộ trình, lộ trình này có thể kéo dài 10 năm để đưa giá đất sát với thị trường. Muốn vậy, phải sửa Luật Đất đai 2024 theo hướng quy định lộ trình cụ thể từng bước thực hiện điều chỉnh giá đất trong luật.
"Việc thay đổi đột ngột bảng giá đất mới và áp dụng luôn sẽ gây cú sốc lớn cho nền kinh tế vì tăng chi phí đất đai là tăng giá trị đầu vào của quá trình sản xuất, giá trị đầu vào càng tăng thì giá hàng hóa càng tăng, như vậy sức cạnh tranh của nền kinh tế sẽ giảm", ông Võ nhấn mạnh.
Để đưa giá đất sát với thị trường, ông Võ cho rằng cần làm song song hai việc, bao gồm thực hiện lộ trình tăng dần chi phí đất đai theo thị trường, cũng như phải thực hiện lộ trình cải cách thuế bất động sản theo hướng đánh thuế với những người nhiều nhà, nhiều đất, đặc biệt là những cá nhân tổ chức đầu cơ đất đai để kéo giảm giá nhà, giá đất trên thị trường trong dài hạn. Như vậy, thị trường sẽ về gần với nhu cầu ở của người dân.
Mục đích cuối cùng của Nhà nước là giá đất phải phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Trong báo cáo về lộ trình xác định giá đất của Nhà nước gửi đến Bộ Tài nguyên và Môi trường trước khi ban hành Luật Đất đai 2014, nhóm nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới cũng khuyến nghị bộ nên có lộ trình áp dụng bảng giá đất cho phù hợp với thực tế.