Nghị định 71 của Chính phủ có hiệu lực cùng với luật Đất đai 2024 (từ ngày 1.8), kỳ vọng sẽ tạo thuận lợi trong xác định giá đất, tháo dỡ các vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm nay. Tuy nhiên trong cách tính, cách ghi nhận các chi phí hợp lý của doanh nghiệp theo phương pháp thặng dư vẫn chưa thực sự sát với thực tế, chưa được tính đúng, tính đủ, tính hợp lý.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dẫn chứng Nghị định 71/2024 đang giả định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng 15%/tổng vốn đầu tư. Việc giả định tỷ lệ (15%) này đang thấp hơn rất nhiều, thậm chí chỉ còn một nửa so với chi phí thực tế (21 - 29%).
Định giá đất thời gian qua chưa đúng thực tế
ĐS
Bởi theo quy định của pháp luật hiện hành, để thực hiện dự án (tùy theo quy mô) chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15 - 20% của tổng chi phí đầu tư xây dựng. Phần còn lại chủ đầu tư được huy động vốn, chủ yếu là vốn vay từ các tổ chức tín dụng và từ khách hàng. Ngoài ra, luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư) và việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, tỷ lệ vay vốn từ ngân hàng cho các dự án bất động sản dao động từ 50 - 70% của tổng chi phí đầu tư xây dựng.
"Giả định lãi suất cho vay trung hạn là 12%/năm thì chi phí lãi vay cũng đã chiếm tỷ lệ từ 6 - 9% của tổng chi phí đầu tư xây dựng. Ngoài ra, lợi nhuận của chủ đầu tư thông thường cũng rơi vào tỷ lệ từ 15 - 20%/tổng vốn đầu tư. Sơ bộ như vậy cũng đã thấy chi phí lãi vay và lợi nhuận của chủ đầu tư cũng đã chiếm tỷ lệ từ 21 - 29%/tổng vốn đầu tư. Do vậy, việc giả định tỷ lệ lợi nhuận 15% là quá thấp, không đúng với thực tế hiện nay", ông Dũng đặt vấn đề.
Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản cũng cho rằng, sở dĩ Nghị định 71/2024 giả định lợi nhuận của doanh nghiệp 15%/tổng vốn đầu tư bởi các nhà hoạch định chính sách đang tính quá thấp cho chi phí lãi vay, chỉ khoảng 5%/năm. Trong khi lợi nhuận của chủ đầu tư cũng chỉ khoảng 10%, bằng mức lợi nhuận đầu tư nhà ở xã hội. Điều này là hoàn toàn không phù hợp với thực tế, dẫn đến vòng luẩn quẩn về cách tính giá đất, khiến chi phí phát triển dự án vẫn bị đội lên khá cao, giá nhà vẫn không thể giảm.
Mặc dù quy định trong Nghị định 71/2024 nói rõ: "Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế". Tuy nhiên, trên thực tế khi ví dụ trong phụ lục đính kèm đã giả định tỷ lệ 15% thì các địa phương và đơn vị tư vấn định giá đất có tâm lý e ngại và bị định hướng bởi con số 15% mà không dám đưa ra một tỷ lệ khác cao hơn cho phù hợp với thị trường.
"Do đó, ngay trong phần phụ lục, ví dụ cụ thể về cách tính trong các phương pháp tính giá đất, cũng cần phải sát thực tế hơn về mặt số liệu. Bởi đây chính là ví dụ cụ thể, dễ áp dụng vào công thức tính nhanh chóng nhất, làm hệ quy chiếu để các địa phương và đơn vị tư vấn định giá đất vận dụng", vị này kiến nghị.