Theo quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.
Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu, chỉ quy định thời hạn sử dụng chung cư (Ảnh: Thái Nguyễn)
Bên cạnh việc quy định thời hạn sử dụng, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định nhà chung cư phải được kiểm định, đánh giá chất lượng. Tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023, UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.
Tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023;...
Luật Nhà ở 2023 bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu chung cư
Theo các chuyên gia, quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực làm rõ thời điểm thẩm định, kiểm định công trình liệu chung cư được sử dụng tiếp hay phải phá dỡ.
Đặc biệt, không quy định thời hạn sở hữu, đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ gỡ khó trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (Ảnh: Thái Nguyễn)
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong Luật Nhà ở 2023 đã quy định công trình được thẩm định nếu có nguy cơ xuống cấp, thời gian sử dụng. Nhưng Luật không đề cập vấn đề sở hữu của cư dân mà chỉ nói đến công trình.
"Theo luật mới, khi chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ mà không thể cải tạo, sửa chữa thì bắt buộc phá dỡ, tuy nhiên theo Luật Đất đai 2024, người dân vẫn còn quyền sử dụng đất ở vị trí đó. Điều này vẫn đảm bảo quyền lợi của người dân. Việc quy định thời hạn nhà chung cư là phù hợp, giống như việc mình đi mua ô tô hết thời hạn thì không chạy được, cơ quan kiểm định họ không cấp phép cho mình nữa, thì vấn đề cái ô tô hay cái nhà cũng giống nhau", ông Đính nhận định.
Còn theo Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư góp phần tháo gỡ khó khăn trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Quy định này là bước đi trước để sau này quy định thời hạn sở hữu chung cư.
"Về mặt lâu dài thì chúng ta phải nhìn nhận bất cứ tài sản nào có thời hạn sử dụng thì phải có thời hạn sở hữu. Bởi khi tài sản mất đi thì quyền sở hữu, sử dụng không còn nữa. Thế thì nhận thức của người dân sẽ thay đổi nên việc giải phóng mặt bằng cũng dễ hơn", ông Quê chia sẻ.