Chuyên gia dự báo, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ được cải thiện từ những tháng đầu năm 2025 và giai đoạn cuối năm 2026, với hàng trăm nghìn căn hộ.
Tín dụng nhà ở xã hội giải ngân quá chậm
Chia sẻ tại Hội thảo “Hải Phòng: Điểm sáng phát triển nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, liên quan đến việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ, trong Chương trình xây dựng 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021-2030, qua thống kê của VARS tỷ lệ giải ngân mới đạt 1%, với số tiền 1.234 tỷ đồng, tăng 594 tỷ đồng so với cuối quý 1.
Trong tổng số tiền giải ngân thì giải ngân cho chủ đầu tư khoảng 1.202 tỷ đồng, chiếm 97,4%, giải ngân cho người dân vay mua nhà khoảng 32 tỷ, chiếm 2,6% .
Theo ông Nguyễn Văn Đính, tỷ lệ giải ngân thấp vì làm NƠXH còn nhiều vấn đề khó khăn liên quan đến quỹ đất, quy hoạch, thủ tục, vốn và đầu ra.
May mắn rằng, với sự nỗ lực của Chính phủ và các Bộ ngành, 3 luật mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) được kích hoạt từ 1/8 vừa qua, đã góp phần tác động rất mạnh đến các dự án NƠXH.
Theo đó, luật mới đã quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Như vậy khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất để phát triển. Cho phép doanh nghiệp phát triển dự án được lựa chọn bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tỷ lệ giải ngân tín dụng NƠXH thấp, vì còn nhiều vấn đề khó khăn liên quan đến quỹ đất, quy hoạch, thủ tục, vốn và đầu ra.
Thứ hai là mở rộng đối tượng đầu tư NƠXH , bổ sung trường hợp là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong KLCN tham gia phát triển NƠXH, đây là điểm rất mới.
Thứ ba, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục miễn sử dụng đất. Thủ tục này trước đây thường phải mất 2 năm thậm chí nhiều hơn.
Thứ tư, chủ đầu tư không phải bắt buộc dành 20% diện tích để cho thuê. Bởi VARS đánh giá việc này giúp chủ đầu tư xoay dòng vốn nhanh hơn, tham gia phát triển NƠXH nhiều hơn.
"Đối với chủ đầu tư dự án NƠXH , việc 20% diện tích thương mại dịch vụ không bị áp biên lợi nhuận, đây là quy định mở rất mạnh, giúp tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư. Được coi là một trong những điểm sáng rất mới", ông Đính nhận định.
Ngoài ra, các điểm mới của 3 luật còn tác động đến người dân có nhu cầu NƠXH. Đó là việc bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú. Tăng đầu ra cho thị trường khi người dân được tham gia dễ dàng hơn. Thị trường mở ra nhiều cơ hội hơn; Tăng mức thu nhập tối thiểu từ 11 triệu lên 15 triệu/tháng. Ông Đính nhận định, đây là điểm mới rõ ràng và có tính kích thích.
Ngoài ra còn bổ sung thêm 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH so với hiện hành là: Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Đồng thời các luật mới còn thay đổi giới hạn điều kiện sở hữu. Luật đã cụ thể có nhà được sở hữu hay không? Đã có nhà ở nhưng bình quân đầu người dưới 15m2. Bổ sung hình thức phát triển nhà lưu trú công nhân và lực lượng vũ trang nhân dân.
Sắp có hơn 200.000 căn nhà ở xã hội mới
Theo dự báo của VARS, các quy định sửa đổi mới sẽ góp phần giải quyết thực trạng "vừa thiếu vừa ế" của phân khúc NƠXH. Nhất là các tỉnh thành phát triển có nhu cầu lớn.
Ông Nguyễn Văn Đính dự báo, nguồn cung NƠXH sẽ được cải thiện từ những tháng đầu năm 2025 và giai đoạn cuối năm 2026, ước tính hoàn thành trên 200.000 căn.
Tuy nhiên, Chủ tịch VARS đánh giá, Đề án 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 vẫn là thách thức lớn và cần thời gian ngấm luật.
Ông Nguyễn Văn Đính dự báo, nguồn cung NƠXH sẽ được cải thiện từ những tháng đầu năm 2025 và giai đoạn cuối năm 2026.
Vì vậy, ông Đính kiến nghị cần tổ chức các chương trình phổ biến chính sách, giám sát chặt chẽ, đảm bảo các cơ quan liên quan chuẩn bị đầy đủ các điều kiện thi hành hành lang pháp lý mới.
Tiếp tục thúc đẩy, hoàn thiện các dự án NƠXH đã khởi công, nhất là tại các thành phố có nhu cầu lớn như Hà Nội, TP HCM .
Sớm thông qua Gói tín dụng 140.000 tỷ đã điều chỉnh. UBND các tỉnh thành phố cần chủ động, rà soát nhu cầu về nhà ở của người dân địa phương và rà soát, điều chỉnh quy hoạch để bố trí, quy hoạch bổ sung quỹ đất đầu tư xây dựng NƠXH phù hợp với nhu cầu. Để đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu chính sách, tránh lợi dụng chính sách, tiêu cực
Cuối cùng, ông Nguyễn Văn Đính bày tỏ: “Hải Phòng là 1 điển hình về phát triển NƠXH, tôi mong muốn Bộ Xây dựng lấy Hải Phòng làm điển hình để rút ra những bài học cho các địa phương. Quy định, quy trình giống nhau nhưng Hải Phòng làm được tại sao các địa phương không làm được. Đây là bài học để làm tăng hiệu quả cho đề án 1 triệu NƠXH", ông Đính đề xuất.