Đây là nhận định của ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia bất động sản khi đánh giá tác động của bảng giá đất mới được áp dụng tại TPHCM từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.
Bảng giá đất mới áp dụng cho 12 trường hợp
Ngày 22/10, Chủ tịch UBND TP.HCM đã chính thức ký quyết định số 79/2024/QĐ-UBND về sửa đổi, bổ sung quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/ 2020 quy định về bảng giá đất trên địa bàn. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.
Theo đó, bảng giá đất tại quyết định 79 được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hằng năm. Tính thuế sử dụng đất. Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Đối với đất nông nghiệp sẽ được phân thành 3 khu vực. Trong đó, khu vực 1 gồm quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận. Khu vực 2 là quận 7, 8, 12, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, TP.Thủ Đức. Khu vực 3 là huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ.
Tác động đến cá nhân, hộ gia đình xin cấp sổ đỏ
Xét về tác động tích cực, ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia bất động sản cho rằng, Bảng giá đất mới của TP.HCM đã tạo ra sự minh bạch, công khai, tạo thuận lợi hơn trong công tác giải tỏa, bồi thường, tái định cư. Thế nhưng vấn đề tái định cư lại không ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản nhà ở.
Mặt khác, Bảng giá đất mới sẽ khiến giá các sản phẩm nhà ở trên thị trường, nhất là khu vực vùng ven tăng. Theo đó, các huyện sẽ bị ảnh hưởng vì đất nông nghiệp còn nhiều, nhu cầu xây nhà rất lớn của người dân bị tác động.
Ông Quang diễn giải, theo Bảng giá đất mới, giá đất nông nghiệp được điều chỉnh bằng cách lấy giá đất nông nghiệp theo QĐ02/2020 nhân với hệ số 2,5 - 2,7. Từ đó giá đất nông nghiệp chỉ tăng nhẹ so với giá cũ. Trong khi giá đất ở của TP.HCM lại có nhiều điều chỉnh tăng cao 4-38 lần. Do đó, nếu muốn chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất với khoảng chênh lệch cao hơn dù có giảm hơn so với dự thảo trước đó.
Thực tế, nhu cầu tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà ở là có thực và phổ biến, cho nên TP.HCM cần xem xét tạo điều kiện cho người dân ngoại thành giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà, xem xét, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội hiện nay.
Đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng bị ảnh hưởng vì Bảng giá đất mới tăng thì chi phí bồi thường cho người dân sẽ cao hơn, khó thực hiện được dự án. Khi đó, những doanh nghiệp lớn có lợi thế vì nguồn lực tài chính lớn hơn. Điều này dẫn đến nguồn cung nhà ở sẽ phát triển theo dạng đô thị quy mô lớn nhưng khan hiếm nguồn cung hơn khi chi phí đầu tư tăng cao, giá nhà ở sẽ tăng, người dân có nhu cầu ở thực bị ảnh hưởng.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng nhận định, Bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ, hoặc xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở; hoặc xin tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, sẽ nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.