Trò chuyện với doanh nhân bất động sản sau cơn 'bạo bệnh'

Điểm chung mà chúng tôi nhận thấy là sự thay đổi rất lớn về tư duy phát triển của các doanh nhân trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), theo hướng kinh doanh bền vững, tạo giá trị cho xã hội, cho đất nước.

Gạt bỏ lòng tham, xây dựng lại uy tín, thương hiệu

Không dễ để các doanh nhân BĐS trải lòng mình sau những biến cố chưa từng thấy trong lịch sử ngành này mấy năm vừa qua. Thế nhưng với những người đã đủ sự tĩnh tâm để chia sẻ, đó là những lời gan ruột.

Ông Nguyễn Đình Trường, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư TT Capital, thừa nhận, trải qua cuộc khủng hoảng lần này ông mới nhận ra nguyên nhân chính vẫn là ông cũng như nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS khác đã quá tham lam khi bị cuốn vào vòng xoáy tích lũy quỹ đất. Dù không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn vay đến 80% giá trị BĐS; rồi phát hành trái phiếu DN hay cầm cố vay vốn quá dễ nên đầu tư bừa bãi, đầu tư dễ dãi.

Thậm chí bị cuốn vào cuộc đua mua quỹ đất, cả đất nông nghiệp chưa có pháp lý, bằng mọi giá. Đến khi lãi suất tăng, ngân hàng siết tín dụng, thị trường mất thanh khoản, hàng loạt DN đối mặt với khó khăn, phá sản. Sau biến cố đó, ông Trường đã xác định cho mình một tâm thế mới, không tham và kiên trì với chiến lược đã đặt ra từ đầu là đồng hành cùng các đối tác nước ngoài theo tỷ lệ 50-50. Dù có phải chia sẻ với họ nhiều lợi nhuận hơn trước đây, nhưng đổi lại có thêm vốn để phát triển bền vững. Bởi có một điều không thể phủ nhận là bản lĩnh của các DN ngoại.

"Khi thị trường đang tốt, đa số DN nội hăng máu đầu tư bừa bãi, nhưng DN ngoại có kinh nghiệm nên khi thấy rủi ro thì họ kìm lại. Đến khi thị trường trầm lắng như hiện nay, mình cũng được san sẻ khó khăn, đặc biệt với nguồn vốn rẻ và dài hạn nước ngoài, mình có thể an tâm phát triển ngay cả trong chu kỳ đáy. Nhưng phải đi chậm, từng bước, từng bước một", ông Trường tự sự. Bởi rõ ràng khi biến cố xảy ra, ông thấy một bức tranh rất rõ, nợ nần chồng chất vì đất nông nghiệp nên không thể xong pháp lý, rồi lãi mẹ đẻ lãi con. Vì vậy, ông xác định mô hình nào tốt nhất thì làm và hiện nay ông thấy hợp tác với các đối tác nước ngoài là mô hình tốt nhất.

"Hợp tác với nước ngoài giúp DN xây dựng được thương hiệu và tạo dựng niềm tin với khách hàng nhanh hơn. Đối tác nước ngoài rất cẩn trọng, dự án pháp lý minh bạch, chuẩn chỉnh họ mới xuống tiền. Điều này giúp chúng tôi cũng phải đi chậm lại, không dám mua bừa quỹ đất. Đối tác nước ngoài không chỉ là quỹ đầu tư mà họ cũng là DN BĐS lâu đời, nên họ chia sẻ rất nhiều về kinh nghiệm, về vốn, thị trường, quản lý vận hành, thiết kế... Đối tác nước ngoài tham gia thẩm định chung ngay từ đầu.

Ngoài ra định hướng của công ty là phát triển bền vững, nên phân khúc chọn làm là nhà vừa túi tiền vì có nhu cầu rất lớn và đa số là mua ở thật. Chúng tôi đang mở rộng ra các tỉnh lân cận ở phân khúc này, vì người mua có thể di chuyển về trung tâm TP.HCM trong vòng 30 - 45 phút. Điều này vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân địa phương, vừa cho nhu cầu của những người sống ở TP.HCM nhưng không kham nổi với giá nhà ở TP. Dựa trên sản phẩm đó, mình xác định mục tiêu khách hàng là những người có thu nhập trung bình, 70% người mua để ở, phần còn lại khách hàng đầu tư mua để cho thuê. Phân khúc này có thể lợi nhuận không cao nhưng vẫn có lời", ông Nguyễn Đình Trường cho biết.

Cũng đã có đủ thời gian và sự trải nghiệm để nhìn lại, ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group, phân tích về sự cám dỗ của BĐS. Đó là khi thị trường nóng sốt, DN dễ dàng tạo ra nguồn cung mới, sản phẩm đưa ra bao nhiêu bán hết bấy nhiêu, kiếm tiền dễ dàng. Việc huy động từ vay ngân hàng, cổ đông, khách hàng cũng như phát hành trái phiếu DN quá dễ dàng. Những yếu tố đó khiến DN lao vào cuộc đua tăng trưởng bất chấp. "Kinh doanh thì ai cũng muốn phát triển, cũng muốn năm sau phải lợi nhuận cao hơn năm trước, nên bắt buộc phải mở rộng sản xuất kinh doanh. Nhưng mua bán nhiều thì nợ nhiều, nên khi thị trường gặp "trục trặc" thì cơ hội lại trở thành rủi ro, mà rủi ro lớn nhất là mất khả năng thanh khoản. Đó là vấn đề của chúng tôi nói riêng và các DN BĐS nói chung thời gian qua", ông nói.

Ông Ngô Quang Phúc kể, thời điểm thị trường BĐS vẫn đang ở đỉnh, BĐS nghỉ dưỡng mang lại nhiều cơ hội, DN của ông cũng được nhiều địa phương sẵn sàng giao đất phát triển dự án. Phú Đông Group cũng "tham lam" muốn chớp cơ hội nhưng không phải dự án nào cũng thành công.

"Trải qua kỳ khủng hoảng vừa qua, chúng tôi rút ra được bài học cho mình là phải phát triển bền vững, dài hạn và tính an toàn phải được đặt lên hàng đầu, và kiên định với con đường mình đã chọn là xây dựng sản phẩm nhà để ở với giá phù hợp, hướng đến người trẻ mua nhà lần đầu. Quan trọng nhất là phải trung thành và bám sát mục tiêu cốt lõi về sản phẩm. Điều này giúp mình vượt qua được các cám dỗ, tránh được các rủi ro; và thực tế đến nay dù trong lúc khó khăn nhất chúng tôi vẫn được ngân hàng cho vay để khởi công dự án, vẫn có sản phẩm bán, dự án được hoàn thiện và giao nhà cho khách hàng", ông Phúc nhấn mạnh.

Thượng tôn pháp luật để phát triển

Là thương hiệu hàng đầu trên thị trường BĐS VN bao năm qua, nhưng "thuyền to sóng lớn" đã khiến Novaland có nhiều thời điểm tưởng không vượt qua nổi. Đến thời điểm này, dù vẫn còn rất nhiều khó khăn nhưng có thể nói giai đoạn nguy hiểm nhất đã qua với thương hiệu bất động sản cao cấp hàng đầu Việt Nam. Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland Bùi Thành Nhơn nhìn lại: Dịch bệnh, lạm phát, suy thoái kinh tế, vướng mắc pháp lý dự án qua các thời kỳ… như cơn bão ập đến đã khiến Tập đoàn Novaland chao đảo. Thời gian qua tập đoàn gặp nhiều tổn thất, nhưng mất mát lớn nhất là niềm tin của khách hàng.

Tuy nhiên, ông Nhơn cũng khẳng định DN Việt, trong đó có Tập đoàn Novaland, luôn vững niềm tin dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước. "Tổng Bí thư, Chủ tịch nước gần đây đã yêu cầu phải thống nhất nhận thức về khởi điểm lịch sử mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc Việt Nam sau 40 năm tiến hành công cuộc đổi mới. Tập đoàn Novaland luôn ý thức sâu sắc về trách nhiệm của mình và nỗ lực vượt khó, thực hiện đầy đủ những cam kết với khách hàng, với đối tác, cổ đông, nhà đầu tư. Với truyền thống đoàn kết quý báu của toàn dân tộc, Việt Nam đã, đang và sẽ có các DN dân tộc và những tập đoàn quy mô lớn, đủ năng lực cạnh tranh với các tập đoàn đa quốc gia, hòa nhập cùng cộng đồng DN thế giới với vị thế vững chắc", ông Nhơn nói.

Theo ông Bùi Thành Nhơn, trước kỷ nguyên mới của đất nước, Novaland luôn ý thức sâu sắc về trách nhiệm của DN, sẽ kiên cường vượt qua khó khăn, tập trung vào chuyên môn, kinh doanh hiệu quả, thượng tôn pháp luật, đoàn kết cùng cộng đồng DN chung vai góp sức cho một nước Việt Nam hùng cường và thịnh vượng. Sự cảm thông, tin tưởng và sẻ chia của đại đa số khách hàng, của cộng đồng, của đối tác, cổ đông và sự sát sao chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ DN của Chính phủ là điều quý giá nhất, giúp Tập đoàn Novaland có đủ niềm tin vượt qua khó khăn. "Tập thể Novaland luôn giữ mãi khát vọng, tinh thần dấn thân, tận tâm và cống hiến, hài hòa giữa lợi ích chung và lợi ích riêng. Đồng thời ý thức trách nhiệm xã hội của DN, góp phần vì sự phát triển của cộng đồng, vì sự phát triển của đất nước" ông Nhơn nhấn mạnh.

Ông Ngô Quang Phúc cũng rút ruột chia sẻ, giờ đây Phú Đông Group xác định mục tiêu của công ty không phải để trở thành hàng đầu hay "ông này bà nọ" mà muốn phát triển bền vững, bám sát mục tiêu đề ra và tệp khách hàng mình phục vụ từ trước đến nay. Mỗi năm cung cấp một lượng nhà ở vừa túi tiền cho các cặp vợ chồng trẻ, người trẻ với mức thu nhập ổn định. Phú Đông Group cũng làm thêm nhà ở xã hội, là phân khúc khá tương đồng với nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Nhà ở thương mại vừa túi tiền lợi nhuận 15% thì nhà ở xã hội lợi nhuận cũng 10% nhưng pháp lý dễ dàng hơn và tệp khách hàng đông hơn nên cũng dễ thực hiện. "Qua thời gian khó khăn, DN cũng tự rèn giũa lại mình để bộ máy mạnh mẽ hơn, dự án pháp lý cực kỳ an toàn mới đầu tư. Do vậy việc mua bán, thẩm định dự án đầu vào cũng phải rất chắc tay và cẩn trọng hơn. Lúc này đối với các DN, lợi nhuận không phải là thứ quan trọng nhất mà dòng tiền mới quan trọng. Dòng tiền như dòng máu, mất máu hoặc máu không lưu thông, cơ thể sẽ chết", ông Phúc nói.

Kinh doanh bền vững sau sóng gió thị trường

Vừa hoạt động trong lĩnh vực BĐS, vừa ở vai trò Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, ông Đặng Hồng Anh, Phó chủ tịch Tập đoàn TTC, có cái nhìn khá tổng quan về những biến động mạnh mẽ, từ đại dịch đến căng thẳng địa chính trị và biến đổi khí hậu tác động đến hoạt động của cộng đồng DN thời gian qua. Những khó khăn mà các DN phải đối mặt cũng khó lường, từ chuỗi cung ứng bị gián đoạn, giá cả nguyên vật liệu tăng cao, đến nhu cầu tiêu dùng giảm sút và khả năng tiếp cận vốn hạn chế.

Tuy nhiên, theo ông Đặng Hồng Anh, trong bối cảnh đầy thách thức này, tinh thần của các doanh nhân trẻ VN nói riêng và doanh nhân VN nói chung vẫn luôn thể hiện sự kiên cường và năng động. "Chúng ta đã chứng kiến rất nhiều câu chuyện về sự thích ứng và đổi mới của DN, từ việc chuyển đổi mô hình kinh doanh, ứng dụng công nghệ, đến việc tìm kiếm thị trường mới và khai thác những cơ hội tiềm năng…", ông Đặng Hồng Anh nhận định.

Với vai trò Phó chủ tịch Tập đoàn TTC, ông Đặng Hồng Anh cho biết, trong năm 2023 và nửa đầu năm 2024, tập đoàn đã tiến hành tái cấu trúc toàn diện về cả tài chính lẫn hoạt động. Thay vì vay vốn để liên tục mở rộng dự án thì TTC tập trung vào những lĩnh vực có tiềm năng bền vững. Năm 2024 là năm bản lề quan trọng trước khi bước vào chu kỳ "tăng tốc" để hoàn thành những mục tiêu chiến lược phát triển 5 năm (2021 - 2025), trước khi hiện thực hóa tầm nhìn đến năm 2030. Do đó TTC đã có nhiều bước chuẩn bị kỹ lưỡng cho những mục tiêu đó dựa trên nền tảng được vun đắp và củng cố liên tục.

"Trong thời gian tới, Tập đoàn TTC sẽ tiếp tục đẩy mạnh các lĩnh vực kinh doanh bền vững như năng lượng tái tạo, nông nghiệp công nghệ cao, khu công nghiệp xanh kiểu mẫu và du lịch sinh thái. Đây là những lĩnh vực có tiềm năng phát triển dài hạn, không chỉ giúp chúng tôi duy trì sự tăng trưởng mà còn đóng góp vào mục tiêu quốc gia về phát triển xanh. Ngoài ra, chúng tôi sẽ tập trung nhiều hơn vào việc phát triển bền vững thông qua chuyển đổi số. Điều này không chỉ giúp chúng tôi tối ưu hóa quy trình hoạt động mà còn tạo ra những giải pháp kinh doanh thông minh hơn, đáp ứng nhu cầu thị trường một cách linh hoạt", ông Đặng Hồng Anh tiết lộ.

Thị trường BĐS đã trải qua một cuộc thanh lọc thế kỷ, những DN vượt qua cơn bạo bệnh không chỉ đều có thêm bản lĩnh, kinh nghiệm mà cả bài học xương máu để bước vào một giai đoạn mới, giai đoạn của phát triển bền vững.