“Cuộc đua” về nguồn cung và giá bán vẫn nghiêng về khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An giữa bối cảnh Tp.HCM thiếu hụt sản phẩm nghiêm trọng và giá bán không ngừng thêm “nấc thang” mới.
Sức cầu “đổi ngôi” giữa thời bão giá
Chia sẻ về cơ hội của thị trường lân cận Tp.HCM từ nay đến cuối năm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh, khi thị trường chính là Tp.HCM gặp vấn đề về nguồn cung và giá bán thì Bình Dương nổi lên như một lựa chọn phù hợp ở giai đoạn này. Đặc biệt, các dự án căn hộ tại khu vực Dĩ An – giáp ranh Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) là điểm sáng của thị trường Bình Dương.
Theo ông Kiệt, không phải thời điểm hiện nay mà trước đó vào năm 2020-2021, căn hộ giá tầm trung tại Bình Dương đã có sự bứt phá về nguồn cung lẫn sức cầu; trở thành thị trường thay thế của Tp.HCM. Hiện Tp.HCM chứng kiến sự sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung căn hộ; giá bán sơ cấp liên tục tăng, đạt mốc trung bình 68 triệu đồng mỗi m2.
Trong khi, ở chiều ngược lại, thị trường Bình Dương xuất hiện diễn biến mới. Nguồn cung từ đầu năm đến nay đạt khoảng 3.000 căn, gấp đôi nguồn cung nhà ở Tp.HCM. Về đơn giá chào bán chung cư chỉ bằng 50% - 70% so với giá bán tại Tp.HCM. Đồng thời tỉ lệ hấp thụ khá tốt. Một số dự án căn hộ dù chỉ mới manh nha ra thị trường nhưng đã nhận được sự quan tâm đáng kể nhờ mặt bằng giá tốt và chính sách bán hàng đột phá.
Nguồn cung mới chung cư Tp.HCM ngày càng khan hiếm. Nguồn: CBRE Việt Nam
Theo ông Kiệt, việc “đổi ngôi” sức cầu giữa lúc căn hộ Tp.HCM bão giá là điều dễ hiểu. Vào dịp cuối năm, các dự án căn hộ tại Dĩ An (Bình Dương) có giá dao động từ 30-35 triệu đồng/m2 tiếp tục vào “guồng đua” mới. Gần như nơi đây không có “đối thủ” cạnh tranh trong thời điểm cuối năm 2024 khi Tp.HCM cạn nguồn cung mới, mặt bằng giá đã “bỏ xa” Bình Dương. Trong khi khu vực Đồng Nai và Long An nhỏ giọt dự án căn hộ ra thị trường suốt nhiều năm qua.
Giá sơ cấp căn hộ Tp.HCM “bỏ xa” khoảng cách với Tp.HCM. Nguồn: Dữ liệu quý 3/2024 của DKRA Group
Chưa kể, theo ông Kiệt, do Bình Dương có hạ tầng giao thông kết nối tốt với Tp.HCM; khoảng cách đi lại chỉ từ 30 phút đến 1 tiếng, cho nên các dự án căn hộ tại đây thu hút được sự quan tâm của người mua. Những gia đình trẻ có thu nhập tầm trung không thể mua nhà Tp.HCM do giá cao sẽ có xu hướng lựa chọn chốn an cư tại Bình Dương.
“Thực tế, nhiều năm qua, khá nhiều người ở Tp.HCM đã về Bình Dương để mua nhà ở, hoặc đầu tư cho thuê. Tỉ lệ mua để ở và đầu tư dao động 50:50. Có một số dự án đã kéo được lượng khách mua trung thành từ dự án trước đó. Xu hướng dịch chuyển này không chỉ diễn ra tại Bình Dương mà sẽ dần lan rộng ra Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu”, ông Kiệt nhấn mạnh.
Nhiều “bệ đỡ” cho bất động sản vào dịp cuối năm
Nhận định về điểm sáng thị trường bất động sản cuối năm 2024, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang có nhiều cơ hội và thuận lợi để tiếp tục duy trì đà phục hồi và bứt phá trong cuối năm nay.
Cụ thể, xét về yếu tố vĩ mô, GDP cả nước 9 tháng 2024 tăng 6,82% so với cùng kỳ 2023; FDI đạt 24,78 tỷ USD tăng 22,7% so với cùng kỳ 2023, lạm phát được kiểm soát tốt; chỉ số CPI 9 tháng 2024 tăng 3,88% so với cùng kỳ 2023;
Cùng với đó, lãi suất cho vay đang được Chính Phủ và Ngân hàng nhà nước duy trì ở mức thấp là yếu tố then chốt góp phần giúp gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn vay mua bất động trong thời gian sắp tới; các Luật liên quan bất động sản cùng các thông tư, nghị định hướng dẫn thi hành dần đi vào đời sống giúp đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ các nút thắt pháp lý dự án. Từ đó thúc đẩy nguồn cung mới đưa ra thị trường, đa dạng các sự lựa chọn cho người mua nhà.
Theo ông Thắng, các khu vực “sát vách” Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương đều là những địa phương có nền công nghiệp phát triển mạnh. Nơi đây thu hút một lượng lớn lao động nhập cư từ khác nơi khác đến làm việc trong các khu công nghiệp/cụm công nghiệp trên địa bàn. Nhóm đối tượng lao động trẻ này có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng khả năng tài chính còn nhiều hạn chế. Do đó, đây là tiền đề cho phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền có dư địa phát triển trong tương lai.
Chia sẻ về việc vùng phụ cận Tp.HCM vừa qua xuất hiện dòng căn hộ giá mềm từ 1 tỉ đồng/căn, ông Thắng phân tích, Bình Dương sở hữu lợi thế quỹ đất sạch dồi dào, chi phí đầu vào cho tiền đất phát triển dự án không quá cao nếu so sánh với tương quan mặt bằng giá đất tại Tp.HCM. Cùng với đó, tỉnh này có cơ chế khuyến khích thu hút đầu tư khá tốt, hỗ trợ tích cực cho các dự án xuyên suốt quá trình triển khai. Nhờ đó các chủ đầu tư tối ưu được cơ cấu chi phí kết tinh vào giá bán, duy trì được giá bán ở mức vừa phải.
Nhà vừa túi tiền khu lân cận Tp.HCM vẫn nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua.
Còn theo đại diện Đất Xanh Services, thị trường bất động sản quý cuối năm 2024 kì vọng vào nhịp mới tích cực. Điều này được thúc đẩy bởi những yếu tố như kinh tế tăng trưởng ổn định hơn; các bộ Luật dần đi vào thực tiễn; nguồn cung bất động sản được cải thiện; môi giới tích cực tuyển dụng, huấn luyện và đào tạo; người mua cải thiện niềm tin, tăng cường hoạt động tìm kiếm bất động sản.
Tuy nhiên, đà phục hồi hoàn toàn của thị trường bất động sản dự báo phải từ giữa năm 2025 trở đi, điểm rơi vào năm 2026. Khi đó, kinh tế phục hồi, lạm phát được kiểm soát, nhu cầu bất động sản sẽ trở lại mạnh mẽ. Giá bán các dự án nhà ở lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai dự báo sẽ thiết lập mặt bằng mới trong bối cảnh có nhiều diễn biến tích cực về hạ tầng, quy hoạch và sức cầu.