Đầu tháng 8-2024, hàng ngàn bộ hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá 68 lô đất (giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2) ở xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) đã thu hút sự quan tâm của dư luận.
Và sau đó mọi người còn choáng hơn khi có lô đất trúng đấu giá lên đến hơn 100 triệu đồng/m2, lô thấp cũng hơn 50 triệu đồng/m2. Điều bất ngờ là đến nay chỉ có chủ nhân của 12/68 lô đất trúng đấu giá đến nộp tiền đúng tiến độ, số còn lại dường như đã bỏ cọc.
Cũng trong tháng 8, huyện Hoài Đức (Hà Nội) đưa ra đấu giá 19 thửa đất với giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá kéo dài xuyên đêm với giá trúng đấu giá lô cao nhất 133,3 triệu đồng/m2, lô thấp nhất 91,3 triệu đồng/m2 cũng đã thu hút sự quan tâm của dư luận. Và cả cơ quan chức năng lẫn nhiều người đang hồi hộp trước tình trạng bỏ cọc như trên.
Bỏ cọc chạy mất dép
Ngày 18-9, trao đổi với phóng viên Tuổi Trẻ, ông Lê Hồng Phúc, trưởng phòng quản lý và phát triển quỹ đất Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, cho biết đến thời điểm hiện tại chỉ có chủ nhân của 12/68 lô đất đến nộp tiền theo quy định.
Chủ của 12 lô đất nộp đúng hạn là những lô đất trúng đấu giá từ 51 - 55 triệu đồng/m2. Hơn 80% người trúng đấu giá bỏ cọc là rơi vào các lô trúng giá cao, có giá 80 - 90 triệu đồng/m2 và có lô hơn 100 triệu đồng/m2.
Theo ông Phúc, việc bỏ cọc sẽ mất nguồn thu cho ngân sách, các quy trình thực hiện thủ tục gây gánh nặng cho địa phương. Sau khi kết thúc đấu giá, huyện Thanh Oai dự kiến 68 thửa đất ở khu ngõ 3, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao sẽ thu về cho ngân sách 404,6 tỉ đồng, tuy nhiên thực tế đến nay chỉ thu được khoảng 60 tỉ đồng.
Trong khi đó để đưa một khu đất ra đấu giá phải chuẩn bị mất rất nhiều thời gian. Lựa chọn đơn vị đấu giá thì phải đăng ít nhất hai số báo liên tiếp, sau đó mới đến thời gian bán và phát hành hồ sơ mất 15 ngày.
Ngoài ra còn thu tiền nộp cọc và tổ chức đấu giá, tổng thời gian tổ chức xong đấu giá đất mất hơn một tháng. Ông Phúc cũng cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến người trúng đấu giá bỏ cọc, nhưng có thể do nhiều người "đấu xong không bán sang tay được".
Sau khi huyện Thanh Oai, Hoài Đức đưa các khu đất ra đấu giá, phóng viên Tuổi Trẻ ghi nhận "chợ đất" cũng nhanh chóng "mọc" lên xung quanh khu vực đất được đưa ra đấu giá. Môi giới nhà đất dựng cả lều bạt ngay tại khu đất tổ chức đấu giá để giới thiệu, mời chào những người dân có nhu cầu. Và họ sẵn sàng "lướt sóng" khi bán được giá chênh so với giá trúng đấu giá từ 200 - 500 triệu đồng/lô đất.
Điều đáng chú ý là tại phiên đấu giá 68 lô đất ở huyện Thanh Oai chỉ có hai người trên địa bàn huyện trúng đấu giá, phần lớn người trúng đấu giá đến từ các địa phương khác. Người dân ở xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai) cho biết những gia đình có nhu cầu thực sự, khi tham gia đấu giá đất không thể mua được vì giá được bỏ quá cao.
Làm sao trị được nạn bỏ cọc?
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (chuyên gia kinh tế) đánh giá việc nhiều người đã bỏ cọc sau phiên đấu giá cho thấy nhiều quy định cần phải điều chỉnh ngay. Theo ông Thịnh, việc đầu tiên chính quyền các địa phương cần phải xác định đúng giá đất theo giá thị trường mới được đưa ra đấu giá. Từ đó giúp cho tiền đặt cọc nâng lên và việc bỏ cọc sẽ ít đi, giảm lượng người tham gia.
Thực tế cho thấy người tham gia đấu giá chỉ phải nộp 20% giá khởi điểm, trong khi giá khởi điểm thấp dẫn đến chỉ cần cọc 100 - 200 triệu đồng/lô. Điều này dẫn đến số tiền cọc thấp nên dễ dàng bỏ cọc và thu hút hàng ngàn bộ hồ sơ tham gia đấu giá.
Ngoài ra, theo ông Thịnh, cần rút ngắn thời gian đóng tiền sau đấu giá còn 15 ngày thay vì 90 ngày như quy định hiện nay. Và thay vì phân lô, đấu giá đất thì Nhà nước cũng nên tính toán xây chung cư cho thuê với giá mềm để người thu nhập thấp, người không có nhà dễ dàng tiếp cận. Thị trường cho thuê nhà đang rất tiềm năng. Như Hàn Quốc, Singapore là những quốc gia phát triển rất thành công mô hình chung cư cho thuê.
Còn TS Lê Đăng Doanh (chuyên gia kinh tế) cho rằng việc bỏ cọc cho thấy đấu giá đất đang bộc lộ nhiều điều bất thường, cần có các quy định điều chỉnh kịp thời. Việc tham gia đấu giá có nghĩa là tham gia giao dịch mua bán nên cần phải có ràng buộc.
Có thể cấm người bỏ cọc không được tham gia đấu giá trong vòng 3 - 5 năm và ngoài tiền cọc bị mất còn bị phạt thêm tiền. Chúng ta không quy định chặt chẽ trách nhiệm dân sự đối với hành vi bỏ cọc thì đấu giá đất sẽ còn phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro, bất ổn, rất khó kiểm soát.
Ngoài ra, theo ông Doanh, bảng giá đất hiện nay các địa phương đang áp dụng chưa sát giá thị trường nên dẫn đến giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Giá khởi điểm thấp sẽ nảy sinh một số hệ lụy như có khả năng thông đồng, dìm giá làm Nhà nước thất thu nhưng cũng là cơ hội để cho giới đầu cơ lũng đoạn thị trường vì không ai biết được giá trị thật của lô đất đó là bao nhiêu.
Ngoài ra giá khởi điểm thấp nên phải đấu giá nhiều vòng gây mất thời gian, tiền bạc cho khâu tổ chức. Vậy nên khi đưa một sản phẩm ra bán đấu giá phải xác định giá trị thật của tài sản đó. Chỉ được xem là bình thường khi tài sản đưa ra đấu giá, giá trúng chỉ bằng khởi điểm hoặc nhích thêm một chút tùy vào thị trường.
Ông Doanh cũng cho rằng thời gian nộp tiền sau khi công bố kết quả đấu giá cần phải rút ngắn xuống còn 15 - 20 ngày. Bởi nếu để thời hạn nộp tiền như quy định hiện nay thì người trúng đấu giá sẽ có nhiều thời gian để đi "lướt sóng", gây nhiễu loạn thị trường, trong khi người có nhu cầu thực thì không thể tiếp cận được đất ở.