Đề nghị chưa ban hành bảng giá đất mới

Có thể áp dụng đến cuối năm 2025

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) không đồng tình với cách hiểu của Sở TN-MT TP.HCM khi ban hành dự thảo bảng giá đất điều chỉnh với thời gian áp dụng quá gấp từ 1.8.2024, ngay khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực, với mức tăng cao đột biến. Trong đó có 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí trên 30 lần, cá biệt có một số vị trí đất tại H.Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần. Việc giá đất tăng quá cao đã tác động rất lớn đến "hầu bao" của người dân. Trước khi ban hành, TP.HCM lại không lấy ý kiến, thông tin rộng rãi cho người dân và DN trên địa bàn biết và góp ý.

Cụ thể, theo khoản 1 điều 257 luật Đất đai 2024, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của luật Đất đai số 45/2013 vẫn có thể được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025. Vì thế, việc TP.HCM đưa ra lý do để ban hành bảng giá đất mới được thấy là chưa thỏa đáng, khiến các thủ tục nhà đất bị đình trệ. Theo lãnh đạo HoREA, TP.HCM cần nghiên cứu, đánh giá lại kỹ càng việc xây dựng bảng giá đất mới để tránh ảnh hưởng nặng nề đến người dân, môi trường đầu tư trên địa bàn bởi chi phí đất đai là một trong những chi phí lớn nhất khi triển khai dự án.

"Cho đến thời điểm hiện nay mới chỉ có duy nhất TP.HCM công bố thông tin về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh và được Sở TN-MT giải thích là TP phải chấp hành nghiêm luật Đất đai 2024 không còn quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và phải cập nhật giá đất tái định cư. Mà nếu không ban hành bảng giá đất điều chỉnh sẽ dẫn đến tắc nghẽn công tác xác định nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư. Đến tháng 1.2025 sẽ đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất điều chỉnh để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh áp dụng cho năm 2025 và làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1.1.2026 theo quy định của luật Đất đai 2024", ông Châu cho biết. Ông phân tích thêm cách hiểu khoản 1 điều 257 luật Đất đai 2024 của Sở TN-MT khác với cách hiểu của HoREA là các quy định của pháp luật vẫn cho phép áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của luật Đất đai 2013 và cả hệ số K theo quy định pháp luật có liên quan. Cụ thể là các quy định tại khoản 3 điều 18 Nghị định 44/2014 và Nghị định 45/2014 cho phép tiếp tục áp dụng bảng giá đất, hệ số K đến hết ngày 31.12.2025. Trong trường hợp cần thiết thì UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Mà nội dung điều chỉnh bảng giá đất có thể là điều chỉnh bảng giá đất tại một hoặc một số vị trí đất hoặc tất cả các vị trí đất theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 14 Nghị định 44/2014.

"Nếu Sở TN-MT có quan ngại về trách nhiệm của cơ quan chuyên môn do bảng giá đất ban hành theo quy định của luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025 có thể chưa đủ độ rõ thì hoàn toàn có thể xây dựng dự thảo bảng giá đất điều chỉnh vừa chấp hành đúng quy định tại khoản 1 điều 257 luật Đất đai 2024 vừa khắc phục được tình trạng giá đất trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tăng quá cao, vừa không "gây sốc" cho người dân có nhu cầu xin làm sổ đỏ. Đồng thời việc Sở TN-MT công bố dự thảo bảng giá đất điều chỉnh giúp người dân TP biết được giá đất trong tương lai có thể tăng lên nhiều lần để những người có nhu cầu làm sổ đỏ có đủ thời gian 1 năm rưỡi "chạy tiền" thực hiện nghĩa vụ tài chính theo giá đất của bảng giá đất và hệ số K hiện hành được tích hợp vào dự thảo bảng giá đất điều chỉnh", ông Châu nói. Theo ông đề xuất, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh nên được tính theo công thức: Giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh bằng giá đất của bảng giá đất hiện hành nhân hệ số K hiện hành. Điều này có nghĩa là trong mọi trường hợp tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của luật Đất đai 2013, Nghị định 44/2014 và Nghị định 45/2014 đều phải áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K chứ không chỉ áp dụng có mỗibảng giá đất như cách hiểu của Sở TN-MT.

Nhà nước, DOANH NGHIỆP và người dân đều thiệt hại

Thực tế ngay sau khi bảng giá đất mới được công bố, tất cả các hồ sơ tính tiền sử dụng đất trên địa bàn TP đều bị dừng thực hiện vì cơ quan thuế chờ quyết định của TP có hay không ban hành bảng giá đất điều chỉnh và thời điểm áp dụng (nếu có). Trước đó, người dân cũng chạy đôn chạy đáo đi lo thủ tục hợp thức hóa nhà đất vì sợ tiền thuế tăng cao, không đáp ứng nổi. Những điều này khiến thị trường xáo trộn mạnh mẽ.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nhấn mạnh bảng giá đất tăng quá cao và đột ngột sẽ gây ra nhiều bất ổn, lợi bất cập hại. Đầu tiên sẽ ảnh hưởng đến ngân sách và môi trường đầu tư. Bởi theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TP.HCM áp dụng từ ngày 1.8.2024 đến ngày 31.12.2024 tăng bình quân đến 7 lần so với giá đất hiện tại, ngay lập tức tác động tới các dự án. Mới đây lãnh đạo TP.HCM cho biết vốn đầu tư cho 2 dự án rạch Xuyên Tâm chạy qua địa bàn Q.Bình Thạnh, Q.Gò Vấp và bờ bắc kênh Đôi trên địa bàn Q.8 sẽ tăng hơn 10.000 tỉ đồng. Mức tăng này chủ yếu do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng theo bảng giá đất mới. Như tại khu vực Q.8, mức tăng giá so với bảng giá đất cũ là 254%, Q.Gò Vấp tăng bình quân 212% và Bình Thạnh tăng 167%. "Việc bảng giá đất tăng sẽ làm cho mặt bằng giá đất tại TP.HCM tăng theo bởi tâm lý "tát nước theo mưa". Từ đó phá vỡ mặt bằng giá chung trên địa bàn TP, khiến mặt bằng giá trên thị trường BĐS lại leo lên mức mới, ảnh hưởng đến những người dân đang có nhu cầu mua nhà đất an cư", ông Chánh lo ngại.

Để hài hòa lợi ích các bên, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội DN TP.HCM, cho rằng trước đây khi bảng giá đất thấp, người dân than phiền chênh lệch địa tô "chảy" vào túi DN. Còn tăng quá cao thì người dân thiệt hại khi phải đóng tiền sử dụng đất và các loại thuế phí, thuế đất hằng năm rất cao. Do đó, điều chỉnh bảng giá đất tăng theo giá thị trường là điều tất yếu, để mọi thứ minh bạch, nhưng giảm tỷ lệ thu xuống. "Bảng giá đất nên theo đúng giá thị trường để thu, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế phí theo bảng giá đất. Nhưng tiền sử dụng đất, thu thuế của người dân chỉ nên thu 10%, không cần thêm hệ số K, như Nhà nước thu thuế VAT. Tiền sử dụng đất của DN cũng theo bảng giá đất, không phải tính theo các phương pháp định giá. Nhưng điều tiết thu ít, khoảng 20% như thu thuế thu nhập DN, không nên tận thu. Ngân hàng cũng không cần đi thẩm định mỗi khi cho vay, căn cứ theo bảng giá đất để cho vay theo tỷ lệ an toàn. Như vậy DN cũng sẽ dễ dàng biết được đầu vào, đầu ra để lên kế hoạch kinh doanh. Trước mắt, TP.HCM nên tính toán kỹ lưỡng về việc ban hành bảng giá đất mới, tránh hệ lụy tiêu cực không mong đợi và tránh tạo tiền đề xấu cho các tỉnh, thành khác trên cả nước làm theo", ông Nghĩa kiến nghị.