Giá đất nông nghiệp đứng yên, đất ở tăng mạnh

Người dân sẽ phải mua lại đất của chính mình ?

Giá đất cao nhất trong bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TP.Thủ Đức (TP.HCM) đối với đất ở là 295 triệu đồng/m2 đối với 4 tuyến đường Trần Bạch Đằng, Tố Hữu, Nguyễn Thiện Thành, Nguyễn Cơ Thạch thuộc Khu đô thị Sala. Đây là 4 trong 570 tuyến đường mới của TP.HCM chưa có giá đất theo Quyết định số 02/2020 vừa được bổ sung vào bảng giá đất điều chỉnh. Đáng nói, trong khi giá đất nông nghiệp đứng yên thì đất ở tăng phi mã, như nhận xét của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp về bảng giá đất mà TP.HCM vừa ban hành.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Tổng giám đốc Công ty VNO, nhận xét trong khi đất nông nghiệp vẫn giữ như cũ thì giá đất ở lại tăng mạnh. Điều này gây bất lợi cho người dân bởi hiện nay tiền sử dụng đất được tính theo công thức tiền sử dụng đất bằng giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp. Khi giá đất nông nghiệp không tăng còn đất ở tăng mạnh thì tiền sử dụng đất người dân khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư sẽ phải đóng nhiều hơn. "Tiền sử dụng đất tăng quá cao sẽ khiến nhiều nông dân không đủ tiền để chuyển lên đất thổ cư đành phải bán rẻ cho giới đầu tư. Giới này sẽ đi mua gom đất nông nghiệp rồi chuyển đổi lên đất ở. Tiền sử dụng đất sẽ cộng vào giá thành, làm cho đất ở cũng tăng theo. Khi đó người nông dân muốn mua đất ở làm nhà cũng sẽ phải chịu mức giá cao hơn. Họ thiệt đơn thiệt kép khi phải bán đất nông nghiệp rẻ, nhưng mua đất ở đắt đỏ", ông Nguyễn Hồng Hải băn khoăn.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, cho rằng Quyết định 79/2024 là nỗ lực của lãnh đạo UBND TP và sẽ giải quyết được nhiều công việc quan trọng như giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ di dời các hộ dân thuộc dự án phải di dời. Một điều quan trọng nữa là giúp giải ngân vốn đầu tư công sẽ tăng trong những tháng cuối năm. Nhìn chung bảng giá điều chỉnh của TP có cơ sở giải quyết nhiều công việc vướng mắc trong thời gian qua. Tuy nhiên cũng có những nghịch lý, bất bình thường về nguyên tắc thị trường. Cụ thể, giá đất nông nghiệp không tăng nhưng đất ở tăng phi mã. Hai loại đất trong cùng một thửa, mà phần đất ở tăng cao hơn 25 - 38 lần so với trước trong khi đất nông nghiệp không tăng. Đây sẽ là bài toán khó khi xây dựng phương án bồi thường hay khi hiệp thương về bồi thường cho dân vì đất ở không nhân hệ số K còn đất nông nghiệp phải nhân hệ số K để bồi thường theo nguyên tắc thị trường nhưng lại thiếu giá chuẩn sát với thị trường. Lúc đó sẽ phát sinh khó khăn đối với người bị thu hồi đất, phải di dời. Mặt khác, giá đất ở tăng phi mã so với đất nông nghiệp thì xã hội sẽ phân hóa giàu nghèo rất cao khiến nỗ lực phát triển mục tiêu quốc gia về nông thôn mới sẽ bị hạn chế ở 5 huyện ngoại thành. "Do tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển sang đất ở theo bảng giá đất mới cao ngất ngưởng nên khi người dân có đất muốn chuyển sang đất ở thì xem như họ phải tự mua lại đất của mình theo giá thị trường. Đây là một nghịch lý rất lớn", TS Thuận phân tích.

Cần giảm giá đất ở cho người dân

TS Phạm Viết Thuận kiến nghị cần có sự điều chỉnh bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường về đất ở và đất nông nghiệp trong thời gian tới theo hướng đảm bảo hài hòa lợi ích nhà nước và nhân dân. Để làm sao cùng một thửa đất không thể có phần tăng, phần không tăng. Đồng thời phải đảm bảo nguyên tắc thị trường (không phải sát giá thị trường hay tiệm cận giá thị trường) mà là hài hòa mục tiêu của quốc gia trong phát triển kinh tế thị trường theo định hướng chủ nghĩa xã hội, bình ổn thị trường không làm tăng lạm phát.

"Đó là nguyên tắc thị trường cơ bản nhất. Ngược lại bảng giá đất làm tăng chi phí xã hội, đặc biệt là cho tầng lớp nông dân lao động là trái với nguyên tắc bình ổn thị trường. Do vậy cần bình ổn giá đất theo nguyên tắc giảm giá đất ở là giảm chi phí xã hội so với mức thu nhập của toàn dân. Điều nữa là cần thống nhất trong cơ quan quản lý nhà nước về thuế. Trong đó, thuế suất, tỷ lệ phần trăm thu theo bảng giá đất nói chung phải đảm bảo tính pháp lý chung khi áp dụng hệ số hay không có hệ số phải có căn cứ. Trong thời gian qua, một số chi cục thuế thu tiền sử dụng đất nhân cho hệ số 2,5 làm dân băn khoăn không biết đúng hay sai. Từ đó cần có thống nhất thu thuế trên cơ sở quy định của pháp luật chứ không phải quy định của địa phương, tạo tiền đề minh bạch và rõ ràng đối với người dân khi thực thi quyền và nghĩa vụ tài chính của mình. Cần phải điều chỉnh lại để không tạo ra hệ lụy xã hội trong phân hóa giàu nghèo", ông Thuận nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng khẳng định bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình khi tiền sử dụng đất phải nộp cao hơn trước đây. Tuy nhiên theo ông Châu, đất đô thị và đất nông nghiệp là hai loại đất khác nhau, do nhà nước quy hoạch và người dân được thực hiện quyền sử dụng đất của mình theo quy hoạch của nhà nước. "Khi nhà nước cho phép chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên các loại đất khác phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Hiện nay bảng giá đất nông nghiệp giá khoảng mấy trăm ngàn một mét vuông nhưng khi chuyển lên đất ở, giá trị sẽ cao hơn gấp hàng chục lần. Theo tính toán, 1 ha đất nông nghiệp mỗi năm thu hoạch chỉ 500 triệu đồng, nhưng nếu chuyển lên đất ở có thu nhập lên 55 tỉ đồng. Khi chuyển mục đích lên đất ở, người dân bán được với mức giá rất cao, được hưởng lợi rất nhiều nên việc đóng tiền sử dụng đất cao cũng là điều bình thường", ông Châu nói. Dù vậy, ông Châu cũng kiến nghị nhà nước cần có biện pháp để kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương có thể lợi dụng việc nhà nước ban hành bảng giá đất điều chỉnh để "kích giá, thổi giá đất" làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.

Nhiều chuyên gia cũng đồng tình khi chuyển lên đất ở thì giá trị đất cao, đóng thuế cao là đương nhiên. Thế nhưng, vấn đề các hộ nghèo, nông dân lấy đâu tiền tỉ để thực hiện nghĩa vụ tài chính, để biến đất nông nghiệp thành đất ở để có thu nhập cao thì vẫn bỏ ngỏ, chưa có câu trả lời.