Ưu đãi mạnh cho xây nhà ở xã hội chỉ để cho thuê
Theo quy định hiện hành, đối với tất cả các loại dự ánnhà ở xã hội (NOXH), doanh nghiệp (DN) đang được áp dụng thuế suất 5% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 10% thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Trong khi đó, đối với người dân khicho thuê nhà trọ đang được áp dụng mức thuế khoán là 7% trên doanh thu. Dự thảo luật Thuế TNDN cũng đang giữ quan điểm này.
Rất nhiều kiến nghị giảm thuế cho các DN, người dân khi xây NOXH, nhà trọ nhằm giảm giá bán, thuê nhà
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu phân tích: Luật Nhà ở 2024 quy định chủ đầu tư xây dựng dự án NOXH bằng nguồn vốn tư nhân được ưu đãi thuế VAT, thuế TNDN theo quy định của pháp luật về thuế. Trong khi đó, dự thảo luật Thuế TNDN áp dụng thuế suất 5% thuế VAT cho cả 3 loại gồm: NOXH để bán, NOXH cho thuê mua và NOXH chỉ để cho thuê.
"Tuy nhiên, phát triển NOXH để cho thuê là định hướng chủ đạo có tính chiến lược nhưng hiện nay rất khó thu hút nhà đầu tư nên rất cần xây dựng tổng thể, đồng bộ nhiều chính sách ưu đãi, trong đó có chính sách ưu đãi thuế để khuyến khích nhà đầu tư tham gia. Vì thế, luật lần này nên rút kinh nghiệm từ việc quy định chính sách thiếu đồng bộ, thống nhất trước đây", ông Châu lưu ý và dẫn chứng, luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư xây dựng dự án NOXH không sử dụng nguồn vốn ngân sách được miễn, giảm thuế VAT, thuế TNDN. Trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì được miễn, giảm thuế VAT, thuế TNDN nhiều hơn so với trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê mua, bán.
Sau đó, tại Nghị định 100 đã hướng dẫn cụ thể rằng chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế VAT, thuế TNDN theo quy định tại luật Nhà ở và pháp luật về thuế có liên quan. Trường hợp đầu tư xây dựng NOXH chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế VAT, thuế TNDN theo quy định của pháp luật về thuế đối với NOXH. Nghĩa là DN làm NOXH chỉ để cho thuê thì chỉ nộp 3% thuế VAT và 6% thuế TNDN.
Nhưng trên thực tế chính sách này đã không thực thi, DN không được giảm thuế nhiều hơn theo quy định tại luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100 bởi pháp luật về thuế hiện hành không có quy định trường hợp đầu tư xây dựng NOXH chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế VAT, thuế TNDN mà chỉ quy định áp dụng thuế suất 5% thuế VAT và 10% thuế TNDN đối với tất cả các loại dự án NOXH.
Chính vì vậy, ông Lê Hoàng Châu cho rằng hiện nay là thời điểm thuận lợi để Quốc hội xem xét bổ sung vào dự thảo luật Thuế TNDN quy định đối tượng DN đầu tư, xây dựng NOXH chỉ để cho thuê được áp dụng thuế suất 3% thuế VAT, thấp hơn 70% thuế suất thuế VAT thông thường. Như vậy sẽ cụ thể hóa chính sách ưu đãi thuế suất đối với các DN làm NOXH chỉ để cho thuê, thay vì chỉ được giảm 50% thuế VAT thông thường như các dự án NOXH để bán hoặc cho thuê mua.
Giảm thuế cho chủ nhà trọ để giảm giá thuê nhà
Đó cũng là kiến nghị của HoREA và nhiều chuyên gia bởi dù có công lớn trong việc giải quyết chỗ ở cho người lao động, công nhân nhưng các chủ trọ chưa được hưởng chính sách ưu đãi gì về thuế.
Cụ thể, hiện tại TP.HCM có 1.600 DN của các khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, với khoảng 380.000 công nhân lao động. Trong đó có khoảng 60% đang thuê trọ tại các khu nhà trọ hoặc phòng trọ trong căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình tại các quận, huyện, TP.Thủ Đức và nhất là tại các địa phương gần TP.HCM như Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa (tỉnh Long An), Dĩ An, Thuận An (tỉnh Bình Dương), Trảng Bàng (tỉnh Tây Ninh)...
Theo thống kê, chỉ riêng TP.HCM đã có 60.470 khu nhà trọ, với tổng số 560.000 phòng trọ, đáp ứng chỗ thuê trọ cho 1,4 triệu người. Tại Hà Nội có hơn 37.000 cơ sở nhà trọ. Điều này cho thấy, các khu nhà trọ giải quyết rất lớn vấn đề chỗ ở cho người dân, nhất là dân nghèo đô thị, công nhân, lao động nhập cư ở các TP lớn. Nhưng đến nay các chủ nhà trọ chưa được hưởng bất kỳ chính sách ưu đãi hoặc hỗ trợ nào. Kể cả Nghị quyết 43/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị quyết số11 của Chính phủ triển khai Nghị quyết số 43/2022 cũng chỉ mới hỗ trợ 2 tháng tiền thuê phòng trọ cho công nhân, lao động, nhưng chưa áp dụng đối với các chủ nhà trọ.
Trong khi đó, đang có một bất cập lớn hiện nay là các chủ nhà trọ cho thuê lưu trú dài hạn, không nhằm mục đích cho thuê du lịch, Airbnb đang phải chịu thuế khoán 7% doanh thu bao gồm 5% thuế VAT và 2% thuế thu nhập cá nhân tương tự chủ cơ sở cho thuê lưu trú ngắn hạn. Ngay cả chủ khách sạn mini cũng chỉ chịu thuế suất này.
Để "vá" bất cập nói trên và hỗ trợ người dân khi đầu tư nhà cho thuê, trong đó đa phần người đi thuê nhà là công nhân, lao động nghèo đô thị, sinh viên…, luật sư Trần Minh Cường (đoàn Luật sư TP.HCM) đề nghị chủ nhà trọ được đóng thuế khoán 3,5%/tổng doanh thu, bao gồm 2,5% thuế VAT và 1% thuế thu nhập cá nhân. Việc giảm thuế sẽ góp phần kéo giảm giá cho thuê phòng trọ và tăng thêm tiện ích cho người thuê trọ. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng có đề xuất tương tự.
Hiện nay để hỗ trợ các chủ nhà trọ, Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý NOXH, trong đó hộ gia đình, cá nhân được vay vốn ưu đãi. Thời hạn, lãi suất cho vay này tương tự chủ đầu tư dự án NOXH. Theo đó, mức vốn vay tối đa 80% tổng mức đầu tư dự án, thời hạn cho vay tối thiểu 15 năm và không quá 20 năm. Lãi suất cho vay áp dụng theo ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân các ngân hàng trên thị trường trong cùng thời kỳ.