Đang có những tranh luận về ủng hộ và không ủng hộ cho thuê căn hộ ngắn ngày trong chung cư, kinh doanh Airbnb. Nhiều cư dân phản đối quyết liệt. Nhiều chung cư đã cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày. Bên cho thuê cũng khiếu nại quy định cấm này.
Cơ sở pháp lý nào cho loại hình cho thuê căn hộ ngắn ngày này?
* Ông Nguyễn Mạnh Khởi (cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng):
Cho thuê căn hộ chung cư vẫn phải ký hợp đồng
Trước hết cần khẳng định Luật Nhà ở không cấm việc chủ sở hữu cho người khác thuê căn hộ chung cư để ở. Việc chủ sở hữu các căn hộ chung cư cho người khác thuê để ở thông qua dịch vụ đặt chỗ Airbnb (kết nối người có nhà với người có nhu cầu thuê nhà) giống như việc kết nối qua môi giới bất động sản. Ban quản trị các tòa nhà chung cư không có thẩm quyền ngăn cản người thuê căn hộ chung cư qua dịch vụ Airbnb đến ở, nhưng người đến ở phải chứng minh là có hợp đồng thuê nhà.
Theo Luật Nhà ở, việc thuê nhà chung cư để ở phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ chung cư và người có nhu cầu thuê nhà, có thể không cần công chứng. Đối với khách thuê nhà thông qua dịch vụ đặt chỗ Airbnb, người cho thuê và khách thuê vẫn phải ký hợp đồng thuê nhà. Ban quản trị chung cư sẽ căn cứ vào hợp đồng thuê nhà để yêu cầu khách thuê phải tuân thủ đúng quy chế nhằm bảo đảm giữ gìn an ninh trật tự của tòa nhà.
Cho thuê qua nền tảng nào thì chủ nhà và người thuê cũng phải ký hợp đồng thuê nhà. Nếu ký kết hợp đồng điện tử thì phải ký bằng chữ ký điện tử theo Luật Giao dịch điện tử.
Việc yêu cầu chủ sở hữu và người thuê căn hộ chung cư phải ký hợp đồng thuê nhà nhằm xác định trách nhiệm của chủ nhà, tránh trường hợp thuê căn hộ chung cư sử dụng vào các mục đích khác, gây ồn ảnh hưởng đến người xung quanh. Hợp đồng thuê nhà cũng ràng buộc trách nhiệm của người thuê chỉ được sử dụng vào mục đích để ở, không gây mất an ninh trật tự, tuân thủ quy chế quản trị các tòa nhà. Nếu người thuê sử dụng sai mục đích sẽ bị xử lý trách nhiệm.
Thời gian thuê nhà chung cư bao lâu tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà được ký kết giữa bên cho thuê và bên đi thuê nhà. Đây cũng là cơ sở để chủ sở hữu các căn hộ chung cư thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
Đối với các dịch vụ kinh doanh đi kèm trong tòa nhà của chủ đầu tư thì người thuê nhà được sử dụng và trả tiền phí dịch vụ cho chủ đầu tư tòa nhà. Phần sử dụng chung tại các tòa chung cư thông thường chỉ là hành lang, vườn hoa, công viên xung quanh, nhà sinh hoạt cộng đồng.
* Luật sư Trương Thanh Đức (giám đốc Công ty Luật ANVI):
Tính thuế cho thuê chung cư ra sao?
Về vấn đề thu thuế đối với hoạt động cho thuê chung cư thông qua dịch vụ đặt chỗ Airbnb, nếu cá nhân cho thuê thì theo nguyên tắc là có thu nhập từ bất kể nguồn nào cũng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Theo đó, thu nhập tính thuế/tháng (sau trừ giảm trừ gia cảnh) đến 5 triệu đồng đóng 5%, trên 5 - 10 triệu/tháng thì đóng 10%, trên 10 - 18 triệu/tháng đóng thuế 20%, từ 32 - 52 triệu/tháng đóng thuế 25%, từ 52 - 80 triệu/tháng đóng 30%, trên 80 triệu/tháng đóng 35%.
Còn kinh doanh cho thuê nhà ở thì có hai trường hợp là doanh nghiệp kinh doanh và hộ kinh doanh. Doanh nghiệp kinh doanh cho thuê nhà ở sẽ phải đóng thuế giá trị gia tăng (VAT) 10% và 20% thuế thu nhập doanh nghiệp sau khi hạch toán lỗ lãi trong kinh doanh. Đối với hộ kinh doanh phải nộp thuế VAT 10% và thuế thu nhập dạng khoán hằng năm.
Trường hợp cho thuê chung cư thông qua dịch vụ Airbnb mà chủ cho thuê không có đăng ký kinh doanh, khi phát sinh thu nhập chịu thuế chủ cho thuê căn hộ chung cư sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân hằng tháng tùy theo mức thu nhập. Nếu chủ cho thuê nhà chung cư có đăng ký kinh doanh thì sẽ thực hiện nghĩa vụ thuế theo cơ chế của doanh nghiệp hoặc cơ chế của hộ kinh doanh.
Đối với Airbnb cơ chế thu thuế tương tự như với Grab, Facebook, Google, hay các sàn thương mại điện tử cơ quan thuế hiện nay vẫn đàm phán với từng doanh nghiệp để thu thuế. Mức thu bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào việc chúng ta có công cụ quản lý theo dõi, chế tài họ thôi. Kể cả Airbnb không mở chi nhánh tại VN thì vẫn có cơ chế thu thuế dựa trên doanh thu của họ phát sinh tại VN, tất nhiên thu sẽ khó hơn.