Vì sao 'cuộc chiến' tại chung cư New Sài Gòn vẫn dai dẳng?

Chính quyền lập ban chỉ đạo

Mới đây, tại buổi họp báo KT-XH định kỳ của TP.HCM, ông Nguyễn Văn Học, Phó trưởng phòng Quản lý đô thị H.Nhà Bè, cho biết khu căn hộ New Sài Gòn bị chủ đầu tư (CĐT) là Công ty Hoàng Nguyên không bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Từ tháng 10.2019, UBND TP.HCM ban hành quyết định cưỡng chế thi hành biện pháp khắc phục hậu quả nhưng đến nay CĐT không chấp hành. Sau khi UBND TP.HCM ban hành quyết định cưỡng chế, huyện đã làm việc với CĐT, đề nghị tự nguyện chấp hành nhưng Công ty Hoàng Nguyên không đến. 

Hiện công ty này có thiện chí bàn giao quỹ bảo trì nhưng đang viện một số lý do để trì hoãn như khó khăn về tài chính, chưa thỏa thuận được với ban quản trị (BQT) về sử dụng diện tích tầng hầm. Ngoài ra, nội bộ BQT chung cư New Sài Gòn cũng có tranh chấp, mâu thuẫn dẫn đến bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro mất an ninh trật tự, 5 thành viên BQT nộp đơn từ nhiệm.

Trước những bất cập trong quản lý, vận hành chung cư trên địa bàn, Huyện ủy Nhà Bè quyết định thành lập Ban chỉ đạo xử lý các vấn đề liên quan BQT nhà chung cư trên địa bàn, do Phó bí thư thường trực, Chủ tịch HĐND H.Nhà Bè làm trưởng ban. Sắp tới sẽ tiếp tục vận động Công ty Hoàng Nguyên bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì cho BQT, tổ chức đối thoại giữa hai bên. Trong trường hợp hai bên không đạt được thỏa thuận, UBND H.Nhà Bè hướng dẫn các bên yêu cầu TAND giải quyết.

Theo ông Lê Văn Triều, Trưởng BQT chung cư New Sài Gòn, khu chung cư đưa vào hoạt động từ năm 2009, nhưng đến năm 2019 CĐT mới bàn giao được khoảng 10,5 tỉ đồng quỹ bảo trì chung cư, còn nợ khoảng 41 tỉ đồng. Từ đó đến nay, nếu tính cả gốc và lãi đã hơn 60 tỉ đồng CĐT không trả và không có sự phản hồi, dù BQT đã nhiều lần yêu cầu và UBND TP.HCM đã có quyết định cưỡng chế.

Năm 2022, Thanh tra Sở Xây dựng có công văn yêu cầu UBND H.Nhà Bè cưỡng chế lần nữa, nhưng đến nay vẫn chưa có động thái nào từ CĐT. Tháng 7.2024, BQT họp với đại diện CĐT nhưng chỉ nhận được sự hứa hẹn, đưa ra lý do này kia nhưng không trả tiền. Hiện nay, chung cư xuống cấp nghiêm trọng, bị thấm nước, hồ bơi có thể sập, các thiết bị PCCC hư hại..., ảnh hưởng đến cư dân.

Chủ đầu tư đề nghị kiểm toán vào cuộc

Để tìm hiểu rõ nội tình, chúng tôi đã liên lạc với bà La Thị Như Ngà, Phó giám đốc Công ty Hoàng Nguyên, và được cho biết khu căn hộ New Sài Gòn mở bán từ năm 2007. Do thời điểm đó chưa có mẫu hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai và đây cũng là dự án đầu tiên của công ty, nên các quy định về phí bảo trì chưa được Công ty Hoàng Nguyên nắm rõ. Do đó, trong các hợp đồng góp vốn đã ký không nêu giá bán căn hộ đã bao gồm kinh phí bảo trì. Vì vậy, Công ty Hoàng Nguyên không thu kinh phí bảo trì trực tiếp từ khách hàng mua căn hộ như đối với các dự án khác, mà kinh phí bảo trì được CĐT trích ra từ doanh thu chung của công ty.

"Dù vậy, chúng tôi vẫn xác định sẽ bàn giao cho BQT phần kinh phí bảo trì còn lại (sau khi giải quyết các vấn đề liên quan đến sở hữu riêng), nhưng Công ty Hoàng Nguyên khẳng định không chiếm giữ kinh phí bảo trì của chung cư vì không thu riêng khoản tiền này từ khách hàng mua căn hộ. Tại thời điểm năm 2016, Công ty Hoàng Nguyên có nguồn thu từ các hoạt động kinh doanh nên đã chuyển một phần kinh phí bảo trì cho BQT. Nhưng từ năm 2018 đến nay, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bị ngưng trệ. Do đó, công ty không còn nguồn để trích tiếp tiền bàn giao phần còn lại. Khi nhận được các yêu cầu bàn giao phí bảo trì, CĐT không hề trốn tránh trách nhiệm, luôn phản hồi và đề xuất phương hướng giải quyết", bà Ngà nhấn mạnh.

Theo bà La Thị Như Ngà, CĐT không có lỗi trong việc chưa thanh toán kinh phí bảo trì. Bởi lẽ, số liệu về khoản kinh phí này vẫn chưa được hai bên thống nhất, dù công ty đã nhiều lần yêu cầu, kiến nghị BQT đối chiếu số liệu giữa hai bên nhưng không được BQT chấp thuận và không cử người để phối hợp thực hiện. Không những vậy, BQT đã và đang tiếp tục sử dụng và khai thác tài sản riêng của Công ty Hoàng Nguyên tại khu căn hộ New Sài Gòn là tầng hầm, dù tài sản này được phê duyệt thuộc sở hữu riêng của CĐT theo các quyết định phê duyệt dự án của Sở Xây dựng.

"Việc BQT ngang nhiên khai thác, sử dụng đã và đang ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và kế hoạch đầu tư, kinh doanh của Công ty Hoàng Nguyên. BQT phải chịu trách nhiệm đối với thiệt hại của Công ty Hoàng Nguyên trong việc đã và đang sử dụng trái phép tài sản của CĐT", bà Ngà nói.

Theo ước tính của Công ty Hoàng Nguyên trên cơ sở tham khảo số liệu được Ban quản lý cung cấp, trong 3 năm 2014 - 2016, doanh thu từ việc kinh doanh dịch vụ gửi xe trong hơn 15 năm qua là khoảng hơn 75 tỉ đồng (chưa bao gồm tiền lãi phát sinh từ số tiền này). Trong đó, phần sở hữu riêng của CĐT chiếm 40%, tương ứng khoảng 30 tỉ đồng. Nếu tính tiền lãi phát sinh 15 năm qua, số tiền thiệt hại của Công ty Hoàng Nguyên có thể lên đến gần 49 tỉ đồng. Trong khi đó, số tiền kinh phí bảo trì của toàn bộ dự án cùng với tiền lãi chậm thanh toán phí bảo trì phát sinh sau khi trừ đi số tiền mà Công ty Hoàng Nguyên đã thanh toán là khoảng 48,7 tỉ đồng.

"Tuy nhiên, với tinh thần thiện chí và hợp tác, mới đây Công ty Hoàng Nguyên đã gửi văn bản đến BQT đề xuất 2 phương án xử lý vụ việc. Trong đó, phương án thứ nhất là công ty sẽ không truy đòi bất kỳ khoản thu nào phát sinh từ diện tích tầng hầm thuộc sở hữu riêng của CĐT từ khi đưa vào sử dụng cho đến nay, và chi trả toàn bộ tiền gốc kinh phí bảo trì còn lại nếu BQT bàn giao lại phần diện tích tầng hầm thuộc sở hữu riêng của CĐT và miễn toàn bộ tiền lãi phát sinh từ số tiền gốc quỹ bảo trì còn lại cùng các khoản tiền phát sinh khác (nếu có) liên quan đến quỹ bảo trì của chung cư. Phương án thứ hai là thuê đơn vị kiểm toán độc lập để xác định số tiền thu chi của các bên, dựa vào kết quả đó làm biên bản cấn trừ công nợ giữa các bên. Tuy nhiên, BQT không đồng ý với bất kỳ phương án nào", bà Ngà cho hay.

Mới đây nhất, đại diện Công ty Hoàng Nguyên và BQT đã có cuộc họp trực tiếp để trao đổi về việc hoàn trả quỹ bảo trì và phân định tài sản chung, riêng tại chung cư. Trong cuộc họp, các bên cũng đã thống nhất được một số nội dung về phí bảo trì và đối chiếu số liệu sau cuộc họp. Tuy nhiên, sau cuộc họp này, khi Công ty Hoàng Nguyên có đề nghị cung cấp số liệu thu chi tầng hầm (phần sở hữu riêng của CĐT) thì BQT yêu cầu công ty phải tạm ứng trước 10 tỉ đồng kinh phí bảo trì thì mới xem xét cung cấp số liệu. Chính yêu cầu này của BQT đi ngược lại các nội dung đã thỏa thuận thống nhất ghi nhận tại cuộc họp gần nhất giữa các bên, tiếp tục làm bế tắc quá trình đàm phán giải quyết vấn đề của các bên.