Đây là nhận định được chia sẻ nhiều tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2024 (VIPF 2024) chiều và tối 30/7 tại TP.HCM, được Báo Đầu tư tổ chức dưới sự bảo trợ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và phối hợp của Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Toàn cảnh diễn đàn tại TP.HCM ngày 30/7/2024. Ảnh: Thanh Tao
Với chủ đề "Xanh hóa đón sóng đầu tư mới", diễn đàn tập trung thảo luận về triển vọng phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam; và chuyển đổi xanh trong các khu công nghiệp để đón sóng đầu tư mới.
Các diễn giả cũng phân tích nhu cầu từ các công ty đa quốc gia và các doanh nghiệp trong nước, quá trình dịch chuyển vốn toàn cầu mở thêm những cơ hội cho bất động sản công nghiệp, và cơ hội của Việt Nam trong tham gia chuỗi sản xuất, cung ứng, kiểm nghiệm chip bán dẫn.
Hút vốn FDI: Phát triển khu công nghiệp chuyên sâu
Theo ông Đinh Hoài Nam, Giám đốc Phát triển kinh doanh toàn quốc - Công ty SLP Việt Nam, SLP khi quyết định đầu tư là phải đánh giá hiệu quả trước, nên công ty không loại trừ bất kỳ mô hình đầu tư nào, kể cả mô hình khu công nghiệp chuyên sâu, nếu thấy đủ hấp dẫn là thực hiện.
Ông Edwin Chee - Giám đốc điều hành SLP Việt Nam nói với phóng viên báo Dân Việt chia sẻ: "Thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam đang tràn ngập cơ hội vì nhiều công ty đang nỗ lực đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Việt Nam, với vị trí chiến lược, nhiều hiệp định thương mại quốc tế và chi phí lao động cạnh tranh, giúp nơi đây trở thành điểm đến hấp dẫn để đầu tư".
Chính điều này đã làm các nhà phát triển bất động sản công nghiệp cạnh tranh dữ dội trên thị trường này. Do các công ty FDI chọn nhiều địa phương thay vì một nơi, SLP (cũng là 1 công ty FDI), đã phát triển các dự án bất động sản công nghiệp và logistics ở nhiều tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An, Vĩnh Long… Sắp tới sẽ là Hưng Yên và Đồng Nai, theo ông Chee.
Ông Edwin Chee, Giám đốc điều hành SLP Việt Nam. Ảnh: Thanh Tao
Về khả năng đầu tư làm khu công nghiệp (KCN) chuyên sâu để có thể tiếp tục rước các "đại bàng"FDI, ông Đinh Hoài Nam cho biết tại Việt Nam đã có một vài khu được xây dựng theo mô hình KCN chuyên sâu như KCN của Sumitomo (ưu tiên các nhà đầu tư Nhật Bản) và hay các khu công nghệ cao tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM… Tuy nhiên, để phát triển và thành công với KCN chuyên sâu này, điều quan trọng là thị trường phải hình thành được hệ sinh thái mà trong đó, vai trò kiến tạo từ chính sách là vô cùng quan trọng.
Ông Nam dẫn chứng: "Nói đến công nghiệp ô tô, nhiều nhà đầu tư nghĩ ngay đến Thái Lan. Đây là thành công của họ vì đã tạo ra môi trường vĩ mô phù hợp, định danh được Thái Lan trong bản đồ, lĩnh vực thu hút đầu tư chuyên sâu. Việt Nam cũng phải làm được điều tương tự để giới đầu tư nghĩ rằng Việt Nam là điểm phải chọn cho một vài lĩnh vực chuyên sâu".
Ông Nam cũng nêu ý kiến: Việt Nam đang đón làn sóng doanh nghiệp FDI thực thi chính sách "Trung Quốc + 1" (mở rộng đầu tư ra ngoài Trung Quốc) và thực hiện dịch chuyển khá hiệu quả. Đặc điểm của các công ty này là họ không có nhiều thời gian để đi khảo sát, tìm địa điểm, xây dựng kho xưởng, và Việt Nam cần có ngay hệ thống nhà kho, nhà xưởng tiêu chuẩn được xây dựng sẵn để rước họ ngay.
Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3 tại thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Nguồn: KCN Phú Mỹ 3
"May sẵn" hay "may đo" cho FDI?
Ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc, công ty Frasers Property Việt Nam (con của tập đoàn bất động sản đa quốc gia Frasers Property), nhận định các KCN tại Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển từ bước 1 sang bước 2.
Theo ông Dương, trong giai đoạn hiện tại, Việt Nam là địa điểm thường được chọn từ làn sóng dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc và những sản phẩm nhà kho, nhà xưởng xây sẵn đáp ứng khá tốt nhu cầu của các nhà sản xuất. Ông gọi nhóm này là sản phẩm "may sẵn". Trong giai đoạn tiếp theo, sản phẩm "may đo" theo yêu cầu của khối FDI sẽ phổ biến hơn. Do đó, các nhà phát triển BĐS công nghiệp cần nắm bắt xu hướng này.
Đại diện của Frasers Property cũng dự báo, sản phẩm nhà kho, nhà xưởng cao tầng sẽ xuất hiện nhiều hơn trong thời gian tới.
Thị trường Việt Nam cũng sẽ chứng kiến nhiều nỗ lực thu hút khách hàng từ các chủ đầu tư hạ tầng KCN và khách thuê thứ cấp – là các doanh nghiệp thuê lại đất trong các KCN để làm nhà kho, nhà xưởng.
Giải quyết vấn đề chính sách
Từ góc độ đơn vị nghiên cứu, tư vấn và kết nối đầu tư, bà Vân Nguyễn, Giám đốc cấp cao khối thị trường giao dịch phía Bắc (công ty JLL Việt Nam) cho hay lĩnh vực phát triển KCN tại Việt Nam đã trải qua giai đoạn phát triển theo bề rộng.
Hiện nay, các KCN ở Việt Nam đang dần chuyển mình phát triển theo chiều sâu, cung cấp nhiều hơn các sản phẩm cho khách thuê thay vì đơn thuần là đất sạch và hạ tầng như giai đoạn trước. Xu hướng phát triển KCN tại Việt Nam trong thời gian tới sẽ là chuyên biệt và theo chiều sâu, để định vị Việt Nam là thị trường thu hút các nhà đầu tư trình độ cao.
Một dự án bất động sản công nghiệp do SLP Việt Nam thực hiện. Nguồn: SLP
Bà Vân cho biết khó khăn hiện nay là Việt Nam chưa có những khu vực riêng để phát triển các KCN mũi nhọn, chuyên sâu.
"Chúng ta chưa thực sự vẽ ra được bức tranh đầu tư, định vị được mình trên bản đồ sản xuất thế giới ngoài việc gần Trung Quốc (giúp tối ưu về chi phí, cạnh tranh với các đối thủ). Ngành nghề sản xuất nào sẽ là thế mạnh, chuyên sâu cũng chưa có định hướng rõ", bà Vân thẳng thắn nhận xét.
Ngoài ra, theo bà Vân, chính sách vĩ mô của Việt Nam đã thông thoáng hơn nhiều nhưng tốc độ cải thiện còn chậm so với các nước trong khu vực. Bà nhấn mạnh Trung Quốc vẫn là "công xưởng của cả thế giới" nhưng các "đại bàng" FDI vẫn cần các địa điểm làm vệ tinh sản xuất. Tuy nhiên, khi "đại bàng" yêu cầu các tiêu chuẩn và quy trình như tại Trung Quốc thì không nhiều nhà cung cấp hạ tầng KCN ở Việt Nam chưa thể đáp ứng tốt.
Vấn đề này cũng là một thách thức hiện nay cho Việt Nam, theo nhà tư vấn bất động sản này.