Các báo cáo cho thấy thị trường bất động sản đang từng bước hồi phục nhưng gánh nặng hàng tồn kho vẫn đè nặng lên các doanh nghiệp.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho chiếm 50% tài sản
Mặc dù thị trường đã có những tín hiệu khởi sắc trong những tháng đầu năm, nhưng lượng hàng tồn kho vẫn tiếp tục gia tăng, đặc biệt là các dự án gặp vướng mắc pháp lý hoặc sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thị trường.
Báo cáo tài chính của Novaland cho thấy đến ngày 30-6, lượng hàng tồn kho của Novaland tăng lên 142.024 tỉ đồng trong khi đến 31-12-2023 lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này chỉ ở mức 138.935 tỉ đồng. Trong cơ cấu hàng tồn kho của Novaland, có gần 134.000 tỉ đồng là bất động sản để bán đang xây dựng và 8.380 bất động sản để bán đã xây xong.
Trong khi đó, tính đến hết tháng 6, tổng tài sản của Novaland là 240.178 tỉ đồng, tức hàng tồn kho đã chiếm hơn một nửa tổng tài sản của doanh nghiệp này.
Một doanh nghiệp lớn trong ngành địa ốc khác là Vinhomes cũng đang có lượng hàng tồn kho tính đến ngày 30-6 là 56.311 tỉ đồng, tăng nhẹ so với thời điểm cuối năm ngoái khi vào 31-12-2023 hàng tồn kho ở mức 55.318 tỉ đồng. Trong đó, hàng tồn kho bất động sản đang xây dựng là 48.618 tỉ đồng. Với tổng tài sản 494.460 tỉ đồng, Vinhomes là doanh nghiệp có lượng tồn kho tuy cao về giá trị nhưng thấp về tỉ lệ trên tổng tài sản, chỉ ở mức hơn 11%.
Ở thị trường phía Nam, địa ốc Nam Long có lượng hàng tồn kho trong nửa đầu năm ở mức 19.164 tỉ đồng, tăng gần 2.000 tỉ đồng so với cuối năm ngoái (17.352 tỉ đồng). Với tổng tài sản đạt 29.731 tỉ đồng, lượng hàng tồn kho của Nam Long chiếm hơn 64%.
Chuyên phát triển nhà ở tại khu vực TP.HCM, Tập đoàn Khang Điền cũng có lượng hàng tồn kho cao, lên đến 21.458 tỉ đồng trong khi cuối năm ngoái chỉ ở mức 17.786 tỉ đồng. Vào ngày 30-6, tổng tài sản của Khang Điền đạt 28.401 tỉ đồng, tỉ lệ hàng tồn kho lên mức 75%.
Còn bất động sản Phát Đạtcũng có lượng hàng tồn kho tăng nhẹ, lên mức 12.523 tỉ đồng vào 30-6 trong khi cuối năm ngoái là 12.199 tỉ đồng. Lượng hàng tồn kho này chiếm hơn phân nửa tổng tài sản của Phát Đạt tính đến hết quý 2-2024 (22.536 tỉ đồng).
Tập đoàn Đất Xanh có lượng hàng tồn kho đạt 13.896 tỉ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm ngoái nhưng vẫn chiếm 47% trên tổng tài sản doanh nghiệp (28.955 tỉ đồng).
Đừng để hàng tồn kho thành "cục máu đông"
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng hàng tồn kho là điều bình thường nếu nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Vấn đề đáng lo ngại đối với hàng tồn kho là các sản phẩm đã xây xong và bán ra thị trường nhưng lại không được thị trường chấp nhận, tức mức thanh khoản thấp.
Theo ông Châu, hàng tồn kho lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh yếu, dùng đòn bẩy tài chính cao sẽ là núi nợ đè lên vai doanh nghiệp, khi không có tính thanh khoản, doanh nghiệp sẽ gặp khó.
Trong khi đó, giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM cho rằng con số hàng tồn kho trên đối với các doanh nghiệp niêm yết chưa phản ánh hết thị trường bởi có một lượng lớn bất động sản nằm "bất động" trong các doanh nghiệp chưa niêm yết và các nhà đầu tư thứ cấp, khiến cho hàng tồn kho trở thành "cục máu đông" đối với thị trường.
Vị giám đốc này dẫn chứng ngay cả trên sổ sách của doanh nghiệp niêm yết, lượng hàng tồn kho này chưa thể hiện hết bản chất. Thực tế có những doanh nghiệp địa ốc đã bán cho các công ty thứ cấp, hạch toán không còn hàng tồn kho nhưng thực chất đây lại là lượng hàng tồn kho đẩy về công ty khác, tiềm ẩn nhiều nguy cơ đối với nền kinh tế.
Do đó, vị này cho rằng điều quan trọng là doanh nghiệp phát triển dự án phải tái cơ cấu sản phẩm và mức giá, giúp tăng thanh khoản, tránh để lượng hàng tồn kho ngày một tăng khiến cho tỉ lệ nợ xấu tăng, mức độ an toàn tín dụng giảm sút.