Gần bốn năm về khu chung cư ở quận Tây Hồ, Hà Nội, chị Thanh Hoa chưa thể xóa được cảm giác "như bị đánh lừa" vì chất lượng công trình khác xa lời quảng cáo.
Người phụ nữ liệt kê một loạt những nỗi thất vọng như bể bơi vô cực hóa ra là bể thường, cư dân muốn bơi phải mua vé. "Trung tâm thương mại đầy đủ tiện ích" chỉ là một siêu thị nhỏ. "Sân chơi trẻ em 5 sao" thực tế là rộng 30 m2 phục vụ 3.000 cư dân còn "vườn treo Babylon" mà chị mong đợi là vài chậu cây nhỏ lưa thưa.
Gia đình chị Thanh Hoa mua căn chung cư được quảng cáo là cao cấp này 6 năm trước. Căn hộ có diện tích 200 m2 giá hơn 8 tỷ đồng, chưa kể gần 3 tỷ đồng hoàn thiện.
"Chúng tôi quyết định mua nơi này vì tin lời quảng cáo là có view sông, hồ và các tiện ích như bể bơi vô cực miễn phí, sân chơi trẻ em đẳng cấp, đặc biệt là vườn treo Babylon", chị Hoa nói.
Không dừng ở tiện ích, chủ đầu tư còn chậm trễ bàn giao quỹ bảo trì và thành lập ban quản trị. Giữa tháng 9/2023, hàng nghìn cư dân được thông báo con đường họ đi lại bốn năm qua, sân đá bóng, sân tennis nằm trên đất đi mượn, có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào. Cùng lúc, một hàng rào sắt được dựng lên chặn con đường vốn là lối đi tiện nhất trong phương án PCCC.
"Vụ việc xảy ra ngay sau vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ nên chúng tôi như ngồi trên đống lửa", chị Hoa nói.
Hàng rào sắt dựng lên trên con đường lớn cuối tháng 9/2023 làm dấy lên nỗi lo về an toàn phòng cháy chữa cháy của hàng nghìn cư dân, tại một khu chung cư cao cấp ở Tây Hồ, Hà Nội. Ảnh: Nhân vật cung cấp
Gia đình chị Hương Trà, 43 tuổi, sống tại một khu chung cư ở quận Hà Đông cũng trải qua tình cảnh tương tự. Năm 2014, vợ chồng chị chi hơn 3 tỷ đồng mua căn hộ 90 m2 của dự án được quảng cáo "đẳng cấp 5 sao".
Ban đầu, mọi thứ có vẻ ổn nhưng khi cư dân tăng lên, các vấn đề bắt đầu xuất hiện. Tòa nhà 35 tầng với gần 500 căn hộ chỉ có bốn thang máy nhỏ, thường xuyên quá tải và hỏng. Giờ cao điểm, cư dân phải xếp hàng đứng chờ. Có hôm chị Trà mất 15 phút mới xuống hoặc lên được nhà.
"Qua được ải thang máy, nhiều hôm 'thất trận' ở bãi đỗ xe", chị nói. Nhiều cư dân không tìm được chỗ đậu hay bãi tắc nghẽn, xe bên trong không thể thoát ra.
Thêm vào đó, phí dịch vụ 11.000 đồng mỗi m2 từ năm 2014 đến nay, nhưng chất lượng không tương xứng. Hành lang được lau cách ngày, camera giám sát không hoạt động và nước sinh hoạt từng có thời kỳ nhiễm bẩn nghiêm trọng.
Cảnh chờ thang máy tại chung cư chị Hương Trà, ở quận Hà Đông, Hà Nội. Ảnh: Nhân vật cung cấp
Trong khi các chung cư liên tục được rao bán trên thị trường với cụm từ "chung cư cao cấp", báo cáo của Ủy ban Pháp luật năm 2023 chỉ ra cả nước mới có 7 nhà chung cư được phân hạng theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Số đông là những chung cư "tự phong hạng" bằng những tên gọi ám chỉ sự cao cấp như Luxury, Premier, Noble, Number One.
Thông tư 31/2016 của Bộ Xây dựng quy định nhà chung cư hạng A (cao nhất) cần đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí, chia theo 4 nhóm: quy hoạch – kiến trúc, hệ thống, thiết bị kỹ thuật, dịch vụ- hạ tầng xã hội và chất lượng quản lý- vận hành. Một số tiêu chí quan trọng như mật độ xây dựng dưới 45%; tối thiểu mỗi căn hộ có một chỗ để ôtô có mái che; có bệnh viện, phòng khám, trường mầm non, tiểu học trong bán kính 500 m; có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Thứ tự phân hạng theo các cấp A (cao nhất), B và C (thấp nhất).
"Đây là một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm của chủ đầu tư", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết. "Nhiều dự án chung cư đang được bán ở mức giá cao cấp và được quảng cáo là chung cư cao cấp không đạt chất lượng như quy định".
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 9 tháng đầu năm 2024, 70% nguồn cung nhà ở là căn hộ chung cư, với phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế. Dữ liệu của OneHousing cũng cho thấy kết thúc quý 3/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 80,5 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước.
Luật sư Nguyễn Danh Huế (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư rất phổ biến. Với các khu chung cư cao cấp, tranh chấp thường là cam kết về hạ tầng, tiện ích, dịch vụ không như kỳ vọng. Nhiều chủ đầu tư đưa ra các tiện ích "nghe rất hay", nhưng khi nhận bàn giao không có, mà chỉ có các tiện ích cơ bản hoặc chậm trễ, chây ì hoàn thiện các hạng mục đã cam kết.
Ông dẫn ví dụ một dự án ở quận Nam Từ Liêm quảng cáo tiện ích công viên nhưng sau vài năm người dân về ở vẫn chưa động thổ. Hay như một dự án cao cấp ở quận Cầu Giấy có hành lang chung chỉ được 1,47 mét, gây khó khăn cho sinh hoạt, chuyển đồ, PCCC và bí bách không gian sống, trong khi Thông tư 31 của Bộ Xây dựng, hàng lang tối thiểu với căn hộ hạng A là 1,8 mét, hạng B là 1,5 mét.
Tiến sĩ Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Hội Bất động sản Hà Nội cũng nhấn mạnh không phải dự án cao cấp nào cũng đáng với số tiền bỏ ra. Từng có những dự án ban đầu quảng bá là "nơi mong đến, chốn ước về", nhưng khi cư dân vào ở mới phát hiện hàng loạt nỗi kinh hoàng như ngập nước mỗi khi mưa, khói bụi, tiếng ồn từ karaoke.
Tuy nhiên theo ông, những bất cập này phổ biến vài năm trước, đến nay thị trường đã được cải thiện nhờ các quy định chế tài chặt chẽ hơn và người tiêu dùng ngày càng hiểu biết.
Từng làm đề tài tiến sĩ về chung cư cao cấp, ông Cường cho biết để một dự án được coi là cao cấp thực sự, cần hội tụ đủ cả yếu tố khách quan và chủ quan. Yếu tố khách quan chủ đầu tư không thể can thiệp được, bao gồm vị trí gần các tiện ích công cộng và trung tâm thành phố; hạ tầng đồng bộ; cộng đồng cư xung quanh văn minh và các quy hoạch tương lai giúp nâng tầm cho dự án.
Yếu tố chủ quan bao gồm chủ đầu tư chuyên về phân khúc cao cấp, có uy tín; được thiết kế và đầu tư bởi nước ngoài; chất lượng và dịch vụ hậu mãi tốt.
Ông Cường khuyến nghị người dân khi mua nhà nên tìm hiểu về quy hoạch tương lai của khu mình định mua. Tiếp đến xem các yếu tố pháp lý của dự án và chính sách hậu mãi của chủ đầu tư. "Nên mua thông qua các sàn uy tín sẽ giúp thẩm định thông tin dự án, đóng vai trò như 'lưới lọc' để bảo vệ quyền lợi của khách hàng", ông Cường khuyên.
Sau nhiều năm mệt mỏi về cảnh tắc đường, tắc thang máy, năm ngoái, gia đình chị Trà quyết định chuyển về sống gần trường học của con và nơi làm việc. Họ chọn một căn chung cư cao cấp khác với giá 9 tỷ đồng.
Còn chị Hoa đã cùng các cư dân trong khu ký đơn kiện chủ đầu tư vì con đường dân sinh bị chặn, đe dọa an toàn trong trường hợp xảy ra hỏa hoạn. Sau vài tháng hàng rào đã được gỡ bỏ.
Hiện cư dân ở đây tiếp tục đấu tranh với chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì. Chị cũng thừa nhận thiếu sót của bản thân lúc mua nhà đã không xem các yếu tố pháp lý của dự án.
"Hồi đó chủ đầu tư là một cái tên nghe lạ hoắc và dự án tôi mua là đầu tiên của họ. Song tôi đã vô tình bỏ qua yếu tố này", chị Hoa nói.
Phan Dương
* Tên một số nhân vật đã thay đổi